Що впливає на вартість нерухомості.

   «Якою, на вашу думку, буде ціна продажу мого будинку? І як швидко його можна продати?» Такі запитання доводиться часто чути телефоном. І люди дуже дивуються, що я, досвідчений рієлтор не можу одразу відповісти на це просте запитання.

  Насправді немає конкретної відповіді на таке надзвичайно поширене питання, яке задають продавці житла, оскільки ніколи не буває двох однакових будинків. Є багато чинників, які можуть вплинути на ціну продажу будинку. Однією з найважливіших речей, яку треба розуміти, продаючи будинок, є те, що точно визначити, якою буде продажна ціна, майже неможливо. Ваш будинок коштує лише стільки, скільки хтось за нього заплатить. Отже, поки ви не виставите його на продаж, ви ніколи не дізнаєтеся його справжньої вартості! Але ви можете краще оцінити вартість, зрозумівши, як різноманітні чинники впливають на потрібність нерухомості. Тож, знання чинників, які впливають на ціну продажу будинку, може мати велике значення для оцінки кінцевої ціни продажу. Принаймні, добре мати хоча б базове розуміння чинників, які можуть впливати на ціну нерухомості.

  Напевно ви чули фразу, що вся справа в місці, місці, і ще раз місці, і значною мірою це точно. Однак це не зовсім повна історія. Жоден чинник не є єдиним фактором, що впливає на вартість нерухомості, скоріше на кінцеву ціну впливає сукупність багатьох чинників. Деякі відіграють більшу роль, ніж інші. Деякі з них більше впливають на нерухомість в одній частині країни, ніж в іншій. Але, в кінцевому підсумку, всі вони мають певний ефект впливу на остаточну ціну. Встановлення ціни на будинок таким чином, щоб сприяти своєчасному продажу, є досить складним завданням для продавців житла, а часто і для рієлторів. Ціноутворення на житло — це не складна наука, але багато хто помиляється. Численні дослідження показують, що чим довше будинок залишається на ринку, тим менше грошей він принесе під час продажу. Опинитися з будинком, який не продається через те, що ви встановили на нього занадто високу ціну, — напевно, це останнє, що вам хочеться, тому так важливо визначити правильну ціну на початку продажу.Правильна ціна на будинок є дуже важливою для того, щоб найшвидше продати його за якомога більше грошей. Пам’ятайте, що покупці мають доступ до великої кількості інформації про ваш будинок. Часи, коли інформація була доступна лише агентам із нерухомості, давно минули. Сьогодні покупці житла потужно озброєні інформацією. Маючи на руках цю інформацію, малоймовірно, що вони будуть захоплені ціною, вищою за ринкову. Вони також зможуть побачити, як довго будинок залишається на ринку, і чим довше він залишатиметься непроданим, тим більше вони можуть бути схильні уникати цього будинку. Освічений покупець житла розуміє, коли бачить вигідну пропозицію, так само, як і продавця, який мріє про нереальну вартість свого будинку. Багато продавців, на жаль, усе ще перебувають під враженням, що підвищення ціни на будинок дасть можливість продати його за більш вигідною ціною. Вимушена вас розчарувати, але це не так! Дослідження за дослідженнями вказують на те, що за будинки, які оцінені правильно з першого дня, продавці одержують більше грошей, ніж за ті, вартість яких потрібно знизити. Розуміння того, як точно визначити ціну будинку, має вирішальне значення для того, щоб домовласники досягли найбільшого успіху.     

  Розглянемо, що потрібно знати про те, як встановити ціну на будинок для продажу. Саме так рієлтори визначають, як встановити ціну на будинок.

1. Визначення стану місцевого ринку нерухомості. Зараз це ринок покупців чи продавців, чи десь між ними?
2. Перегляд нещодавно проданих об’єктів у вашому регіоні, схожих на ваші, і їх порівняння. Це один з основних способів визначення ціни на будинок.
3. Аналіз дати угод проданої нерухомості. Тобто перегляд дат, коли були зроблені пропозиції та продажі щодо порівнюваних об’єктів нерухомості, і визначення, чи відбувся цей продаж на подібному ринку (на ринку покупців чи продавців), чи були відмінності.
4. Перегляд угод купівлі-продажу станом на зараз. Під час визначення ціни будинку на продаж ніколи не треба ігнорувати незавершені продажі.
5. Проведення поточної інвентаризації нерухомості на ринку. Перегляд поточного асортименту будинків у вашому регіоні, щоб відчути, наскільки конкурентним є ринок на цей час. Зверніть увагу, ціна будинку, який зараз виставлений на продаж, є найменш важливим чинником для визначення ринкової вартості. Ринкова вартість завжди визначається тим, що продано, а не тим, що продається.

  Є багато речей, які треба знати про ціноутворення на будинок для продажу. Докладніше про ціноутворення ми поговоримо в іншій статті, а тепер зупинимося на факторах, які безпосередньо впливають на ціну продажу нерухомості.

  Нижче наведені загальні чинники, які впливають на те, якою буде ціна продажу будинку. Найважливішими з них у сфері нерухомості часто вважають місце розташування, розмір і стан нерухомості. Однак є ряд інших чинників, які також відіграють значну роль. Нижче зазначимо повний перелік основних факторів:

• Поточний стан місцевого ринку нерухомості.
• Розташування об’єкта нерухомості.
• Місцева інфраструктура.
• Розмір об’єкта нерухомості.
• Характеристика житла.
• Технічний стан житла.
• Потенціал для покращення.
• Рівень безпеки, сусіди.
• Наявність усіх документів до продажу нерухомості.
• Політична, економічна й демографічна ситуація в країні.
• Екологічні обставини.
• Компетентність і досвід спеціаліста з нерухомості.

  Розглянемо докладніше кожен із факторів у сфері нерухомості, як вони впливають на те, якою буде ціна продажу будинку або квартири.

Поточний стан місцевого ринку нерухомості

  Ринок нерухомості не застрахований від фундаментального закону попиту та пропозиції. Час і стан ринку нерухомості, то два критичних фактори, які можуть вплинути на вартість будинку. Ринок житла мінливий і ці коливання можуть змінюватися щорічно, сезонно, а іноді, навіть щомісяця, вони діють циклічно. Кількість об’єктів нерухомості на місцевому ринку, виставлених на продаж, і кількість покупців, які намагаються здобути їх, мають великий вплив на вартість будинку. Продаючи будинок, важливо розуміти, що таке різні «типи» умов ринку нерухомості. Традиційно є три різні ринки нерухомості. 

  Перший «тип» ринку нерухомості — ринок продавців. Це найкращий ринок для власника нерухомості, який прагне збільшити продажну ціну свого житла. Ринок продавців виникає, коли на ринку є багато потенційних покупців житла, і не вистачає будинків для всіх них.Купівля житла на ринку продавців може бути ускладнена, оскільки пропозиція значно нижча за попит.

  Другий «тип» ринку нерухомості — ринок покупців. Це найменш сприятливий ринок для власника нерухомості й матиме найбільший негативний вплив на ціну продажу житла. Ринок покупців виникає, коли є багато будинків для продажу, але не так багато потенційних покупців житла, які готові придбати будинок. Ринок покупців часто може призвести до того, що будинки залишаться на ринку та, зрештою, не будуть продані.

  Третій «тип» ринку нерухомості — збалансований ринок. Збалансований ринок нерухомості не є найкращим для власника житла, однак він може очікувати позитивного впливу на ціну продажу свого будинку на збалансованому ринку нерухомості. Збалансований ринок нерухомості виникає, коли є рівномірна пропозиція будинків для продажу та кількість потенційних покупців, які готові придбати будинок.

  Очевидно, що продаж будинку на ринку нерухомості, який переживає ринок продавців, є найкращим сценарієм для власника нерухомості. Продаж будинку на ринку продавців може мати величезний вплив на ціну продажу через те, що багато продавців отримають кілька пропозицій щодо свого будинку, що може призвести до розпалу торгів.

  Поточні ринкові тенденції у вашому регіоні також можуть вплинути на ціну будинку. Якщо район стане більш популярним, ціни, швидше за все, зростуть. Це може бути спричинено різними причинами, такими як: нові розбудови, покращення місцевих зручностей або поява нової комерційної, розважальної та житлової інфраструктури, поява нових підприємств, що створює більше робочих місць. Це як хвиля, якщо ви зможете вловити її в потрібний час, ви зможете побачити значну віддачу від своєї нерухомості.

  Пора року, як правило також впливає на попит і пропозицію, тобто говоримо про сезонний ефект. У продажах нерухомості сезонні сплески та спади активності вважаються нормою. Влітку найменш сприятливий ринок для власника нерухомості й матиме негативний вплив на ціну продажу житла. Зазвичай у цей час продажі йдуть гірше, тому що багато потенційних покупців їде у відпустку і відкладає розв’язання квартирного питання до вересня. Також активність на ринку нерухомості падає під час канікул у навчальних закладах. З різних міркувань у грудні певна кількість людей намагається розв’язати питання із житлом до кінця року. Відповідно в січні, лютому на ринку нерухомості часто спостерігається спад ділової активності.

Розташування об’єкта нерухомості

  Одним із найважливіших факторів, що впливають на ціни нерухомості, є розташування, тому що від нього залежить ваша зручність у повсякденному житті. Розташування будинку — це насамперед його фактичне фізичне розташування на мапі. Але йдеться не лише про той район, якому ви віддаєте перевагу, а і про оточення житлового комплексу. Райони, з більшими можливостями працевлаштування та розташовані ближче до школи та дошкільних закладів із хорошою репутацією, шляхів сполучення, магазинів, лікарні, розважальних та культурних центрів, паркових зон, зупинок громадського транспорту, як правило, мають вищі ціни на житло. Зручно мати все необхідне за декілька хвилин ходьби або їзди. Однак справа не лише в зручності. Подібне сусідство допоможе заощаджувати час на дорогу до потрібного місця та гроші за браком необхідності їздити на великі відстані. Райони з рівнем злочинності вищим, ніж зазвичай, шумом, забрудненим повітрям, інтенсивним рухом транспорту, близьким до в’язниці, аеропорту чи до залізничних колій втрачають свою привабливість для потенційних покупців. Вартість житла може знижуватися, або принаймні покупці будуть мати додатковий привід поторгуватися, якщо воно розташоване поблизу стратегічних об’єктів, ТЕС або ГРЕС і великих об’єктів промисловості з викидами забруднювальних речовин, вітряних електростанцій, ліній електропередачі або опор мобільного зв’язку, через віддаленість від зупинок громадського транспорту, станцій метрополітену.

  Однакові за параметрами квартири в різних районах коштуватимуть по-різному. Однокімнатна квартира в центрі міста може коштувати, як двокімнатна на околиці. Житло, розташоване на жвавій дорозі, зазвичай матиме нижчу продажну ціну, ніж житло, розташоване на тихій вулиці. Але, буває, що й у межах однієї вулиці ціни однакових за параметрами квартир можуть відрізнятись. Для цього достатньо, щоб одна квартира була розташована поруч із лісопарком і з вікон був гарний вид, а інша квартира, щоб розташовувалася, наприклад, на тому ж першому поверсі будинку з вікнами, що виходять на дуже галасливу частину вулиці з інтенсивним рухом транспорту. Крім того, що на ціну квартири може вплинути вид із вікна, має значення географічна спрямованість вікон та кількість денного світла. Цей момент дуже важливий, і багато покупців запитують про нього.

  Потенційні покупці звертають увагу на нерухомість у престижних районах, їх наближеність до природних об’єктів: водоймища, пляжу, лісопарку. Важливе значення має також екологічна ситуація і перспективи розвитку району. Також вони враховують оточення — добробут і статус людей, які проживають по сусідству і, звісно, оцінюють розвиненість інфраструктури району.

Місцева інфраструктура

  Відмінна інфраструктура має значний вплив на вартість житла. Зручності, які дуже потрібні, можуть виправдати вищу вартість будинку через вплив, який вони мають на спосіб життя. Сучасна інфраструктура та доступність широкого спектра послуг поблизу будинку є однією з причин, чому багато людей хочуть жити в містах. Наявність магазинів, супермаркетів та аптек у пішій доступності, а також близькість до дитячих садків, шкіл, ігрових та спортивних майданчиків, паркових зон, зупинок громадського транспорту і станцій метро біля добре розвинених транспортних розв’язок, можуть підвищити ціну будинку. Крім того, частота курсування місцевих автобусів також може бути важливим фактором, особливо, якщо ваша власність може привернути увагу людей без власного транспорту.

  Якісна дорожня інфраструктура також впливає на вартість житла. Варто зазначити, що, наприклад, головна дорога, автомагістраль, або високошвидкісна залізниця можуть вплинути на вартість нерухомості, як позитивно, так і негативно. Привабливість житла, яке розташоване безпосередньо біля дороги чи високошвидкісної залізниці зменшується через додатковий шум, які вони створюють. Водночас ті, хто живе досить далеко, щоб не відчувати незручностей через шум, але досить близько, щоб легко користуватися високошвидкісною залізницею, можуть дозволити собі додати до ціни об’єкта нерухомості кілька зайвих купюр.

  Не менш важлива і якість доріг. Погане покриття, дорожні ями, дорога з бруківки завжди пов’язані з підвищеним шумом. Якщо у вас є якісна під’їзна дорога, гараж, або навіс, ймовірно, це вплине на вартість вашого будинку. Також важливо, скільки автомобілів ви можете припарковати, оскільки зараз багато домогосподарств мають кілька автомобілів. Власне, місце для паркування в підземному гаражі, що належить до квартири, звичайно ж буде величезним плюсом, особливо в районах, де є проблеми з паркуванням. Якщо у вашій власності немає стоянки, то легкість паркування на вулиці також може вплинути на ціну, за яку ви можете продати вашу нерухомість.

  Забудовники у свої проєкти житлових комплексів вносять об’єкти інфраструктури за власною ініціативою. Але в нашій країні відповідними нормативними документами визначені обов’язкові елементи інфраструктури житлових комплексів. Відповідно до будівельних норм у проєкті обов’язково мають бути зелені зони для відпочинку і прогулянок, пішохідні зони, місця для вигулу собак, місця для паркування автомобілів, дитячі майданчики та майданчики для збору сміття. Крім того, у житлового комплексу має бути наявність декількох вільних в’їздів на територію комплексу.

  Законодавство не зобов’язує забудовника передбачати об’єкти обслуговування в складі житлової нерухомості, але законодавство дозволяє забудовнику на території комплексу реалізовувати комерційні приміщення на першому, другому поверхах під магазини, кафе, ресторани, офіси, перукарню, аптеку. Це можуть бути не тільки приміщення на перших поверхах, але й невеликі відокремлені торгово-офісні будівлі.

  Крім того, на свій розсуд власник компанії-забудовника за наявності відповідних технічних умов на місцевості, може побудувати спорткомплекс з басейном. Також біля житлового комплексу можуть бути розташовані освітні заклади для дітей, консультаційні кабінети лікарів, філії банків, супермаркет та продуктовий ринок.

  Покупці нерухомості вибирають той район, де їм хотілося б жити й обирають ті об’єкти інфраструктури, які їм потрібні. Якщо точніше висловитися, покупці вибирають той район і ті об’єкти інфраструктури, на покупку квартири, в яких у них вистачає коштів. Адже цілком очевидно, що чим кращий район, місцева інфраструктура, тим дорожчі будуть у ньому квартири.

Розмір об’єкта нерухомості

  При оцінюванні ринкової вартості вашого будинку, або квартири розмір є важливим елементом, який треба враховувати, оскільки більший будинок може позитивно вплинути на його оцінювання. Чим більше, тим краще, а також, чим більше, тим дорожче — перевірений часом ключовий фактор у сфері нерухомості. Загальна площа будинку чи квартири є одним з основних чинників, що визначає його ціну. Це проста економіка: більше місця часто дорівнює вищій ціні. Однак, зазвичай люди не помічають, що, як правило, квартири більшою площею мають нижчу ціну за квадратний метр, ніж маленькі квартири. Крім того, квадратний метр однокімнатної квартири дорожчий за квадратний метр двокімнатної або трикімнатної квартири. Виняток становить сегмент елітної нерухомості — квартири великого метражу з дуже дорогим ремонтом, вартість квадратного метра яких, може перевищувати вартість квадратного метра звичайних однокімнатних квартир.

  Для покупців найважливіше — придатна для проживання площа. Найбільше цінуються спальні та ванні кімнати, тож чим більше ліжок і ванн пропонується у вашому домі, тим більше коштує ваш будинок. Отже, крім квадратних метрів, має значення корисна площа будинку під час визначення його вартості. Гаражі, горища та підвали, як правило, не враховуються в корисних квадратних метрах. Однак, варто зазначити, що коли справа доходить до розміру, має значення розмір ділянки землі та загальна площа самої власності. Йдеться про придатний для буття простір — чимала ділянка землі пропонує можливість для розширення, щедрий лофт забезпечує додатковий житловий простір, а чималий гараж може використовуватися за призначенням або розглядатися, як об’єкт для реконструкції з можливістю розширення.

  Розмір нерухомості, корисна площа будинку, необхідна кількість спальних та ванних кімнат, інших об’єктів залежить від того, скільки людей житиме в будинку або квартирі і які їх потреби та звички, чи потрібна відокремлена вітальня, кабінет чи майстерня. Звісно, розмір нерухомості кожен вибирає під себе, відповідно своєї фінансової спроможності.

Характеристика житла

  На ціну вашого будинку, або квартири впливає не лише їх загальна площа, але й те, як ви використовуєте простір, який проєкт споруди. Отже, більший будинок матиме вищу ціну, але планування також може мати вплив на вартість нерухомості. Грамотне та функціональне планування робить житло набагато привабливішим. Останнім часом стали популярними кухні, об’єднані з обідніми зонами та вітальнями, які створюють гармонійний образ простору. Кухні-вітальні ще називають кухнями вільного планування.

  Індивідуальні ванні кімнати вважаються дуже бажаними, тому, якщо у вас є можливість їх створити, це може додати цінності вашій власності. Будинок із кількома спальнями може вмістити велику родину, що робить його більш привабливим для покупців із дітьми. Так само наявність кількох ванних кімнат, як уже зазначалося вище, може значно підвищити привабливість будинку. Уявіть собі зручність — не стояти в черзі до туалету під час ранкової суєти! Як правило, чим більше кімнат, тим краще. Старе планування здешевлює квартиру, тому її якісний ремонт із покращенням планування також може збільшити її вартість. Квартирі із терасою або балконом частіше віддають перевагу й коштують вони дорожче. Балкон або патіо можуть бути дивовижними, оскільки вони доповнюють вашу житлову зону та дають змогу спостерігати чудовий краєвид на місто або парк та відпочити на свіжому повітрі.

  Вартість житла на вторинному ринку відрізняється залежно від того, який будівельний матеріал використаний для його зведення. Спорудження будинків передбачає великий вибір сучасних конструкційних, опоряджувальних і декоративних матеріалів, які можуть забезпечити їх успішну експлуатацію на довгі роки. Усі етапи будівництва — від створення фундаменту до внутрішніх оздоблювальних робіт — потребують відповідального підходу до вибору матеріалів, їх якості та оптимальної ціни. Наприклад, для заливання фундаменту будинку може використовуватися бетон, пісок, дерево, арматура, утеплювачі та матеріали для гідроізоляції. Для зведення даху та покрівлі можуть бути використані дошка обрізна, утеплювач, вагонка, кріплення, черепиця(глиняна, металочерепиця), руберойд, шифер, ондулін, профнастил або оцинковане залізо. Для внутрішнього оздоблення стін можуть застосовувати штукатурку на основі цементу, гіпсу, вапна або суміші з декількох матеріалів, а для облицювання стін — плитку, пластик або МДФ - панелі, шпалери, декоративну штукатурку.

  Будинки можуть зводити із цегли, пінобетону й газобетону, керамічних блоків, з дерева, зі збірних панелей, а також багатоповерхові будинки із залізобетонних панелей, монолітного залізобетону та цегли. Матеріал будівлі впливає на термостійкість, енергоефективність, довготривалість, а тому й на ціну. Отже, квартира, наприклад, у цегляному будинку коштуватиме дорожче, ніж у панельному. Також цегляні будинки продаються за вищу ціну, ніж дерев’яні, термін експлуатації, яких менший.

  Цей неповний перелік будівельних матеріалів не має на меті бути вичерпним. Він лише дає краще уявлення того, що їх різноманітність у всяких комбінаціях впливає на коливання цін на нерухомість у більший або менший бік.

  Вік будинку може істотно вплинути на його ціну. Як правило, нові будинки оцінюються за вищою ціною. Нові споруди створюють більшу цінність завдяки новій та надійнішій сантехніці, електриці, даху та сучасним конструкціям. Вони також є більш енергоефективними. Новобудови відповідають будівельним нормам і мають гарантії. З віком ціна знижується. Ціна на нерухомість знижується, навіть не стільки через вік, скільки, насамперед, через знос. Ті старі будинки, які належним чином не обслуговувалися, можуть вимагати більшого обслуговування та ремонту, що відповідно знизить їхню ціну. Проте, буде справедливо зазначити, що трапляються випадки, коли із часом будинок здобуває історичну цінність і стає об’єктом, що охороняється або пам’яткою архітектури з високою ринковою вартістю.

  На вартість житла впливає характеристика основних конструктивних елементів: стіни, перекриття, підлога. Варто зауважити, що саме від вибору типу стін, застосовуваних матеріалів безпосередньо залежать: тип фундаменту, різновид покрівлі й варіанти їх зовнішньої та внутрішньої обробки. Стіна будинку, незалежно від її типу, має відповідати всім вимогам, які виставляються до стінних конструкцій. Часто стіни є основними опорними конструкціями, які забезпечують міцність усього будинку. Опорні стіни мають легко нести сумарне навантаження: власної ваги, перекриття, ваги перегородок, покрівлі, інженерного обладнання та комунікацій, меблів та іншого майна і всіх мешканців. Під час вибору стінних конструкцій для будівництва майбутньої споруди вартість матеріалів і фінансові можливості забудовника є вирішальним фактором для прийняття оптимального рішення.  

  Найбільш часто вживані типи стін в індивідуальному будівництві:

• цегла керамічна
• цегла силікатна
• керамічний блок
• газобетонний блок
• піноблок
• блок із черепашника
• шлакоблок
• сіп панелі
• арболіт

  Стінні конструкції, які зазначенні вище мають як переваги, так і свої недоліки. Вибір того чи іншого матеріалу залежить від конкретного проєктного рішення. В одному проєкті дозволено використання тільки керамічного блоку, а в іншому можливе використання піноблоків. Звісно, в першому випадку вартість будівельного матеріалу буде більшою. Варто звернути увагу, щоби під час вибору були враховані не тільки економічні, а й технічні розрахунки. Але в сучасному будівництві частіше використовується поєднання різних матеріалів, що дає можливість створення найбільш раціональної конструкції споруди, відповідно оптимальної вартості.

  Яке перекриття краще для будинку? У вас може виникнути таке питання чи то перед початком будівництва, чи при покупці нерухомості. Вибір матеріалу — це індивідуальне рішення, бо в кожної людини є свої критерії та фінансові можливості. Природно, всі хочуть одержати найкращий результат за найменші гроші. Орієнтуючись на вартість основних матеріалів, зверніть увагу на супутні витрати, зазвичай такі як: доставлення, монтаж, допоміжні матеріали. Найпоширенішими варіантами для будинку є: стандартні плити перекриття, монолітні залізобетонні перекриття, дерев’яні перекриття, а також збірно-монолітні конструкції, що складаються із балок і блоків. Якщо ми говоримо про приватне житлове будівництво, то оптимальним варіантом є використання стандартних плит перекриття (багатопустотні). Використання монолітного перекриття в приватному житлі неминуче призведе до невиправдано високих витрат, що своєю чергою до збільшення вартості будинку. Зазвичай, монолітне перекриття будівельники використовують тільки в тих випадках, коли стандартні плити технічно не можливо використати. Варто зазначити, що за технічними характеристиками залізобетонні плити в рази перевершують монолітні перекриття, а спорудження монолітного перекриття, як зазначалося вище, обійдеться у більшості випадків дорожче. Економія від використання залізобетонних плит перекриття в порівнянні з монолітним перекриттям, як стверджують фахівці, складає 25–30 відсотків. Отже, у будинку невеликої площі застосування монолітного перекриття буде фінансово не виправданим кроком. Але водночас варто звернути увагу на те, що у випадку з використанням дорогих вантажопідіймальних механізмів, перекриття може складати не менше 20 % вартості будівлі. Використання залізобетонних плит обходиться забудовнику доволі дорого, ще й тому, що до вартості самого виробу додається складний монтаж зі значними затратами праці із застосуванням вантажопіднімальної техніки. Цього недоліку позбавлене спорудження збірно-монолітного перекриття. Цей варіант перекриття має великий попит у світі, через високу міцність, простий та швидкий монтаж, порівняно низьку кінцеву вартість усієї конструкції та вигідну логістику. І що досить важливо, спорудження збірно-монолітного перекриття не потребує використання дорогої вантажопіднімальної техніки. Недарма багато фахівців вважають збірно-монолітне перекриття лідером рейтингу. Його адаптивність і багатофункціональність дає змогу одержувати надійне та енергоефективне перекриття з помірним бюджетом, що безумовно впливає на остаточну вартість будинку.

  Однак, як збірно-монолітне перекриття, так і залізобетонні плити не підходять для дерев’яних будинків. У випадку з дерев’яним будинком підійдуть дерев’яні перекриття. Причому вони цілком підійдуть для будинків, виконаних із цегли, керамоблоків, пінобетону або газобетону. Дерев’яні перекриття легко спорудити або відремонтувати, у них набагато менша вартість і вага в порівнянні із залізобетонними конструкціями. Але їх недолік у тому, що дерево, на відміну від бетону, матеріал горючий, схильне до гниття та впливу комах. Дерев’яні перекриття недостатньо міцні в порівнянні з бетонними та мають низьку звукоізоляцію. Однак, зверніть увагу на те, що вартість одного кубічного метра бруса значно дешевше одного кубічного метра багатопустотної плити перекриття. Відповідно це впливає на зменшення вартості будинку. 

  Яка підлога вам підійде краще і як вона може впливати на вартість житла? Сучасне розмаїття матеріалів дає змогу зробити підлогу в будинку на будь-який смак та гаманець. Зазвичай у наш час покриття на підлогу не роблять одноманітне по всій квартирі, пофарбована дошка пішла в минуле. Штучний паркет, паркетна дошка, дошка з масиву, ламінат, вінілова підлога, (ПВХ), лінолеум, керамічна плитка, керамограніт, ковролін, коркове покриття — матеріали, які можуть застосовуватися для обробки підлоги. Вони відрізняються якістю, складом, своїм призначенням і звісно ціною. Розуміння того, яке покриття підійде у ваше житло, залежить як від бюджету, так і від ваших особистих уподобань.

  Зверніть увагу, дошка з масиву є найдорожчим покриттям для підлоги. Гарним рішенням може бути паркет, але він досить дорогий і не кожному доступний, так само як і дошка з масиву. При цьому варто зазначити, що хвойні породи, такі як ялина або сосна, коштують менше ніж більш міцний матеріал дуб, бук, ясен або клен.

  Практичні та дуже поширені матеріали керамічна плитка та керамограніт за ціною доступніші, ніж покриття з натуральної деревини. Керамограніт стійкий до ударів, легко чиститься і миється, йому не страшна волога. Керамограніт і керамічна плитка дуже схожі за своїми характеристиками. І хоча остання трохи поступається керамограніту, зате в неї менша вартість.

  Також порівняно недорого коштує ламінат і низьку вартість має лінолеум та вінілова підлога. Ламінат — це практичне покриття для підлоги, яке має багато переваг і має велику популярність на ринку. Але є і недоліки, наприклад один із таких — чутливість до води. Такого недоліку позбавлені порівняно недорогі універсальні покриття: лінолеум та вінілова підлога.

  Варто звернути увагу на ще один матеріал, який застосовується для обробки підлоги, що має високу ціну. Це коркова підлога, цілісний шпон, виготовлений із дубів країв Середземномор’я. Отже, вартість підлоги може коливатися в широкому діапазоні й буде по різному впливати на ціну нерухомості.  

  Нормальну життєдіяльність у квартирі або будинку, сприятливі (комфортні) умови побуту, трудової діяльності й відпочинку, забезпечують інженерні системи. Вони охоплюють електропостачання, водопостачання і водоочищення, водостік, теплопостачання, газопостачання, сміттєпровід та каналізацію, вентиляцію і кондиціонування. Такі системи передбачають застосування відповідного інженерного обладнання у квартирі або будинку. Це опалювальні прилади, електромережа та розподільчі щитки, якісні освітлювальні прилади, фільтри водоочищення, кондиціонер, лічильники обліку електроенергії, водопостачання, опалення, різноманітні датчики та інше обладнання. Вартість цього обладнання залежно від марки, різновидів і країни виробника, може значно коливатися, що своєю чергою буде впливати на вартість нерухомості.

  Крім того, сучасне житло забезпечують системами безпеки, які залежно від уподобань можуть містити відеоспостереження, охоронну сигналізацію, протипожежну сигналізацію, систему контролю доступу, систему антизатоплення та інші системи управління різним обладнанням (система «Розумний дім» і т.п.). Господарі житла, яке забезпечене системами безпеки, теж можуть дозволити собі додати до ціни об’єкта нерухомості кілька зайвих купюр.

  Отож, інженерні системи являють собою складну сукупність систем життєзабезпечення і від того, наскільки масштабно і якісно вони виконані, залежить не тільки гідне життя і здоров’я мешканців житлового об’єкта, а і його вартість.

    На теплопостачанні варто зупинитися докладніше. Тип опалення зазвичай корегує ціну на квартиру. Попит на індивідуальне опалення значно більший, ніж на центральне. Тому вартість житла, в якому встановлене індивідуальне опалення відповідно більша. Варто зазначити, що просте, екологічне та безпечне електроопалення є найдорожчим, незважаючи на його переваги. Отже, тип опалення є одним із ключових факторів, що впливає на вартість нерухомості.

  Суттєвим чинником, що впливає на продажну ціну квартири є її великий внутрішній повітряний простір. Не дарма квартири «сталінки» в старих будинках популярні вже багато років. Висота стелі в таких будинках складає 2,8–3,5 м, у той час, коли на сьогодні за нормами мінімальна висота стелі складає 2,6 м. Проте, як недолік житла з високими стелями можна вважати не економним опалення такої квартири. Отож, цей параметр кожен вибирає під себе.

  Як впливає поверх квартири на вартість житла? Уподобання поверховості теж у кожного свої: одні шукають нижні поверхи, щоб можна було легко піднятися та спускатися, а інші вибирають квартири у яких гарний краєвид із вікна. Та ринок нерухомості диктує попит на квартири, які розташовані на першому й останньому поверсі. Квартири з таким поверхом обирає все ж таки досить невелика категорія людей. Зазвичай квартири на перших та останніх поверхах дешевші за житло на середньому рівні. Проте, не йде мова про квартири на першому поверсі зі зручним розташуванням, які можна перевести в нежитловий фонд для використання в комерційних цілях. За таку нерухомість господар може запросити високу ціну. Часто через вогкість і неприємні запахи, незадовільний стан підвалу, вищий рівень шуму й затіненості, підвищену ймовірність проникнення у квартиру злодіїв вартість житла на першому поверсі буде менша ніж квартири вище. Крім того, квартира на першому поверсі, через вікна якої заглядають у кімнати перехожі, коштуватиме ще менше, ніж така ж квартира на вищому першому поверсі.  

  Квартири на останньому поверсі в багатоповерхових будинках, як правило, дешевші від інших через можливі проблеми з дахом і промоклими стелями. В першу чергу ті будинки, у яких бракує технічного поверха, можуть мати недостатню теплоізоляцію з боку даху, через що влітку у квартирі буде сильна спека, і протікання під час дощу. А взимку доведеться понести додаткові витрати на опалення квартири. У порівняно нових будинках квартира на останньому поверсі може стати чудовим варіантом для проживання. На сучасному ринку пентхаус — житло на найвищому поверсі багатоквартирного будинку. Пентхауси належать до елітного житла і, як правило, відрізняються від інших квартир гарними характеристиками. Переважно це житло буває дворівневим із басейном, терасою і зимовим садом, сучасними меблями та обладнанням, найкращою технікою на кухні та ванних кімнатах. Звісно, ціна пентхауса буде вищою за решту квартир у цьому будинку.

  Щоб орієнтуватися як вікна можуть впливати на вартість будинку або квартири, треба хоча б поверхнево розібратися у віконних системах. На ринку нерухомості сьогодні здебільшого трапляються пластикові (з полівінілхлориду), алюмінієві та дерев’яні вікна. Варто зазначити, що в старих будинках бувають як дерев’яні «столярні» вікна, широко поширені в нашій країні за радянських часів, так і сучасні дерев’яні вікна, обладнані склопакетами та фурнітурою. Їх, як і металопластикові вікна, часто називають євровікнами. Безперечно, вартість перших найнижча з усього вищенаведеного переліку. Старі дерев’яні конструкції не захищали житло від протягів, пилу, комах і вуличного шуму.  

  Дерев’яні євровікна сьогодні виробляються за новими технологіями відповідно до найкращих європейських стандартів якості, мають вдосконалені конструкції з утеплювачами, склопакетом та якісними профілями з натуральної деревини. Виготовити таке вікно — трудомісткий, відповідальний процес. Тому в дерев’яних євровікон, які мають цілу низку переваг, є суттєвий мінус — висока вартість. Але ціновий діапазон тут також варіюється, залежно від сорту деревини. Менше коштують вікна із сосни, набагато дорожче обійдуться дубові та інші цінні породи.

  Алюмінієвий профіль значно компактніший за схожі дерев’яні та пластикові, відповідно збільшується площа скління, що своєю чергою збільшує світлопроникну здатність блоку. Збірна рама й мала вага, висока якість і чудові експлуатаційні характеристики алюмінієвих вікон привертають до себе увагу, попри їх високу ціну. Велика вартість компенсується довговічністю, практичністю і підвищеною безпекою.

  Коли потенційний покупець житлової нерухомості опиняється перед вибором, часто основним критерієм стає цінова політика. Не дарма здебільшого господарі приватних будинків обрали для себе металопластикові вікна, що не дивно, оскільки цей варіант у декілька разів дешевший за сучасні дерев’яні та алюмінієві конструкції і виробляються значно швидше. Попри те, що металопластикові вікна мають найбільшу популярність, вони також бувають різні й відповідно ціна їх буває різна. Відрізняються вони за кількістю стулок, способом відкривання стулок, фурнітурою, конструкцією профілю, типом склопакета і формою.

  Як кожний із параметрів впливає на вартість вікон, відповідно на вартість нерухомості, ми висвітлювати не будемо, але для покращення вашого розуміння розглянемо варіанти ціноутворення на одному прикладі вибору типу склопакета. Здебільшого металопластикові вікна в сучасному виконанні ми звикли бачити, як мінімум, із подвійним склом, але, як не дивно, пластикові склопакети з одним склом теж виготовляються і використовуються. Одинарне скління найдешевше, але й параметри має мізерні. Така конструкція містить стандартну профільну систему, у стулках якої тільки одне скло. Одинарне скління має досить велику сферу застосування. Наприклад, на верандах, балконах, лоджіях, альтанках, складах, виробничих будівлях та будь-яких приміщеннях, у яких не передбачено систему опалення. У вікнах з одинарним склом використовують його різновиди: триплекс, загартоване скло, флоат, вітражне, сонцезахисне. Звісно, ціна скла теж різна. У склопакетах із подвійним склінням оптимальне співвідношення ціна — функціональність. Подвійне скління перевершує одинарне за рівнем теплоощадження та шумоізоляції. Отже, ці склопакети забезпечують тепло й комфорт в оселі. Вартість склопакета з подвійним склінням (однокамерний склопакет) вища за склопакет з одинарним склінням. Металопластикові вікна, які мають потрійне скління (двокамерний склопакет), є найтеплішими та з найкращою шумоізоляцією, вони добре зберігають тепло й не пропускають шуму. Ці комплектації частіше використовуються в північних регіонах, де клімат більш суворий. Такі вікна мають високу вартість. Ми розглянули тільки один із параметрів, який впливає на вартість вікон. Ретельна калькуляція вартості всіх складових вікон допоможе зробити правильний вибір. Отже, кожний окремий параметр вікон і разом взяті в різних комбінаціях впливають в цілому на їх вартість. Очевидно, що своєю чергою ціна вікон впливає на вартість нерухомості.

  Двері в будинку або квартирі забезпечують безпеку та комфорт нашого повсякденного життя. Які різновиди дверей може бути встановлено в оселі і як вони впливають на її вартість? Гарантією безпеки житла від небажаних гостей на першій лінії захисту є вхідні двері. Їх можна класифікувати як дерев’яні (масив, або каркас облицьований шпоном), металопластикові, скляні, металеві (сталеві або алюмінієві). Двері з різних матеріалів мають відмінні характеристики, свої переваги та недоліки й відповідні ціни. Вхідні двері можуть виконувати різні функції. Отже, відштовхуючись від пріоритетних для вас функцій оцінюємо цінність і потрібність вхідних дверей. Тобто вони можуть виконувати насамперед захисні функції, або тепло та звукоізоляційні, чи естетичні функції, а також бувають їх комбінації.

  Вхідні двері часто виготовляють із цільного масиву деревини. Тверді породи дуб, бук, горіх використовуються найчастіше. Це, хоча й дорогий, але дуже надійний і якісний матеріал. Найчастіше ці двері мають конструкцію, виконану із використанням фільонок. Міцні, довговічні, повністю екологічні дерев’яні двері мають вишуканий зовнішній вигляд, забезпечують хорошу теплоізоляцію та звукоізоляцію, але вони далеко не всім по кишені. Проте такі двері мають свої недоліки. Насамперед, вони можуть бути схильні до злому, у разі зміни вологості повітря деколи деформуються та розсихаються.

  Стійкі до вологості, не набрякають, не розсихаються металопластикові двері (ПВХ-полівінілхлорид). Довговічні, естетичні, вони мають високу теплоізоляцію, не піддаються корозії і не гниють, у них доступна вартість. Двері можуть комплектуватися триплексом або броньованим склом, але з площею скління, яка не перевищує третини площі полотна (тобто нижня частина має бути глуха, верхня — зі склом). Основний недолік — низька стійкість до механічних пошкоджень.

  Такого недоліку позбавленні алюмінієві двері. Довговічність, економічність, міцність, стійкість до корозії і перепадів температур просто пояснюють постійне зростання попиту на алюмінієві двері зі склом або без нього. Проте зазвичай вартість дверей ПВХ нижча, ніж алюмінієвих. Крім того, варто звернути увагу на те, що «теплий» алюмінієвий профіль істотно дорожчий за «холодний» профіль. Звісно, це теж може вплинути на остаточну вартість нерухомості. Серед вхідних дверей, які можуть мати високу ціну, ще варто виділити скляні двері. Основа таких дверей складається з дерев’яного чи металевого профілю, також бувають і повністю скляні конструкції.

  Але це зовсім не той різновид вищевказаних вхідних дверей, на який варто звертати увагу всім, кого цікавить реальна гарантія безпеки житла від небажаних гостей. Отже, про сталеві двері. Сталеві двері бувають дуже різні і їх ціна може сильно відрізнятися. Вартість зламостійких вхідних дверей доволі велика, тому для кращого розуміння варто розібратися детальніше. Наприклад, залежно від класу зламостійкості, ціна сталевих дверей може коливатися від 900 до 10000 умовних одиниць. Як відрізнити зламостійкі (ще їх помилково називають броньовані) вхідні двері від звичайних металевих дверей і відповідно визначити їх ціну, яка може істотно впливати на вартість нерухомості? Питання непросте, а відповідь неоднозначна.

  У нашій країні, на жаль, є велика кількість сталевих дверей низької якості, підробок під так звані броньовані двері, які насправді нічого спільного з бронею не мають. Металевих дверей, як імпортного, так і вітчизняного виробництва багато, але якісних, з добрими замками, з високим опором до зламування, практично одиниці. Знайомі всім китайські двері обшиті металом товщиною 0,4–0,6 мм досить легко розпороти консервним ножем. Досить сказати, більшість металевих, а швидше бляшаних китайських дверей істотно деформується від середнього удару ногою. Двері виготовлені з гнутого листового профілю товщиною 0.5–0.8 мм неважко розігнути або вщент розірвати ломом, вони гнучкі та навіть встановлені в отвір все одно вібрують, тому говорити про наявність зламостійкості, як такої, не доводиться. Такі китайські двері не мають класу протистояння зламу й нерозмитнені на кордоні з Україною коштують приблизно 80–90 умовних одиниць. Серед багатьох українських виробників теж спостерігається тенденція здешевлення дверей. Вони роблять гнуті бляшанки або за застарілими технологіями з кутників і сталі холодного прокатання товщиною 0,8–0,9 мм, що підсилює її характеристики. Значна частина виробників, не дотримуючись вимог ДСТУ через технічну неспроможність виробництва, двері виконують із великими допусками і проміжками, що дає змогу їх легко зламати. Або двері можуть зробити добре, але на замках заощаджують. Цей бюджетний варіант звісно не найкращий, але він кращий за китайський. З товщини металу 1–2 мм починається комплектація дверей середнього цінового діапазону. Серед багатьох конструкцій товщина становить 1 мм, у кращих — 2 мм. Дуже рідко трапляються двері з товщиною сталі 3 мм, а ще рідше з товщиною в 4 мм.  

  Очевидно, що на вартість дверей впливає товщина металу. Але головною складовою, за якою можна відрізнити дешеву модель від дорогої є замки для дверей. Саме лінійка замків демонструє великий діапазон вартості та якості. Вартість одного циліндра провідних світових виробників може становити половину ціни недорогих дверей. Додайте до циліндра ціну замку і ви дістанете вагому різницю у вартості і, звісно, в надійності. А якщо двері також комплектуються (як правило) сувальдним замком високої якості, то ціна дверей стане ще більшою. Насамперед мова йде про такі надійні й відповідно дорогі двосистемні або роздільні системи замків італійського виробництва, як CISA, CR Serrature, Mul-T-Lock, Mottura, MOIA обов’язково в системі із врізними броненакладками на циліндровий механізм замку та циліндрові механізми, які відповідають найвищим вимогам безпеки Very High Security, тобто EVVA, ABLOY, DOM, MUL- T- LOCK, Titan.

  Крім того, на зламостійкі двері встановлюються антизрізи, захисні пластини, зазвичай 4 мм (в зоні замка), яка перешкоджає висвердлюванню та обмежує доступ до замку та загартовані марганцеві пластини на замки. Також може встановлюватися внутрішній лист сталі різної товщини та система девіаторів, яка сильно підвищує зламостійкі якості дверей від спроб силового, вандального злому. Замок встановлюється вкладним методом (так звана «захисна кишеня»), що збільшує зламостійкі якості сталевих дверей.

  Звісно, вартість дверей залежно від комплектації та конструкції теж змінюється. Як сильно може змінюватися? Мало хто має уявлення про клас стійкості металевих вхідних дверей до силового впливу, тобто до їх зламу. Варто мати уявлення про цю базову характеристику. Клас зламостійкості вхідних дверей залежить від їхніх конструкцій — товщини зовнішнього і внутрішнього листа сталі, ступеня захисту замків, кількості ребер жорсткості міцності каркаса і т. д. В Україні існує 6 класів стійкості дверей до зламу, визначених державним стандартом. Тобто від найнижчого першого класу дверей, які мають забезпечувати протидію спробі проникнення в житло під впливом фізичної сили без застосування інструменту, до найвищого класу. Найвищий клас має забезпечувати не тільки захист від проникнення з використанням побутового інструменту — молотка, викрутки, плоскогубців (другий клас), лому, кувалди (третій клас), ручного дриля, а також сокири, зубила й подібних рублячих інструментів (четвертий клас), побутового електроінструменту, насамперед болгарки та дрилі (п’ятий клас), а й передбачає протистояння вхідних дверей більш потужним інструментам.  

  Куленепробивні двері залежно від здатності зупинити кулі відповідної зброї мають також 6 класів згідно з державним стандартом України. Наприклад, українські куленепробивні двері першого класу мусять мати здатність зупиняти кулі пістолета Макарова, другого класу — пістолета ТТ, третього класу — автомата АКМ(7,62), четвертого класу — автомата АК-74(5,45), п’ятого класу — автомата АКМ(7,62 куля БЗ), шостого класу — гвинтівки СВД (7,62 куля БЗ). Відповідно ціни на такі двері можуть приблизно становити для першого класу біля 800 у.о., другого класу біля 1200 у.о, третього класу від 2000 до 4000 у.о., четвертого класу від 3000 до 5000 у.о., п’ятого класу від 4000 до 6000 у.о., шостого класу від 5000 до 8000 у.о. Щодо цін на зламостійкі двері. Звісно, вони також залежать від класу дверей. Наприклад, зламостійкі двері другого класу можуть коштувати приблизно 900 у.о., третього класу біля 1500 у.о., четвертого класу біля 3000 у.о., п’ятого класу біля 5000 у.о., шостого класу біля 10000 у.о. Трапляються зламостійкі, стійкі до відмичок, протипожежні, кулестійкі металеві двері шостого класу, ціна на які може досягати 10500 у.о. Варто зазначити, що за візуальним критерієм неможливо визначити не тільки клас зламостійких дверей, їхні властивості, але й те чи вони взагалі є зламостійкі. Тому відповідність стандартам, клас зламостійких дверей мають бути підтверджені сертифікатами відповідності уповноваженими органами. Отже, наявність сертифіката відповідності допоможе вам визначити різницю у дверях і відповідно їхню вартість.

  Важливою частиною інтер’єру є міжкімнатні двері. Від них залежить функціональність, затишок, комфорт і естетика будинку. Міжкімнатні двері розрізняють за типом і матеріалами. Часто трапляються двостулкові, розкладні, розсувні, що хитаються, або ще їх називають двері, які коливаються. Міжкімнатні двері бувають в основному дерев’яні, тобто виробленні з масиву, пластику (ПВХ) і комбінованих матеріалів — МДФ, ДСП, скла й різноманітних видів шпону.

  Як ціна таких дверей може впливати на вартість нерухомості? Зверніть увагу на те, що дерев’яні міжкімнатні двері (фільончасті та шпоновані з масиву), як правило, найміцніші й найдорожчі. Також дорогі двері з МДФ або ДСП, оздоблені натуральним шпоном. Двері з МДФ або ДСП, оздоблені ламінованим покриттям, або екошпоном менше коштують. Якщо такі двері оздоблені ПВХ плівкою, то їх варто вважати бюджетним варіантом. Зверніть увагу на те, що деколи якісно виготовленні звичайні двостулкові двері коштують набагато менше, ніж розкладні або розсувні з аналогічного матеріалу.

  Естетичність. Ніколи не треба недооцінювати вуличну привабливість нерухомості. Перше враження дуже важливе у сфері нерухомості, тому те, як будинок виглядає зовні, може миттєво значно збільшити або зменшити його вартість. Отже, що додає цінності вашому будинку? На щастя, навіть найпростіші виправлення, як-от свіжий шар фарби, новий паркан або гарно доглянутий сад, можуть допомогти збільшити вартість.

Технічний стан житла

  Стан будинку — ще один вирішальний фактор, який може вплинути на його ціну. Будинки, які перебувають у поганому стані, як правило, матимуть нижчі ціни, оскільки покупцям може знадобитися інвестувати додатковий час і гроші, щоб зробити їх придатними для проживання. З іншого боку, будинок, який перебуває у відмінному стані та добре обслуговувався, може мати вищу ціну. Зверніть увагу, що в багатоквартирному будинку на ціну впливає не тільки технічний стан певної квартири, а й будинку загалом. Квартира без ремонту в будинку, який має хороший стан, коштує більше, ніж квартира з хорошим ремонтом у будинку, стан якого непривабливий. До того ж ціну квартирі може зменшити недоглянутий під’їзд. Квартиру ви можете відремонтувати самі, на відміну від усього будинку. Новіші споруди створюють більшу цінність завдяки новій та надійнішій сантехніці, трубам, електриці, даху, сучасній арматурі та приладдям. Вони також є більш енергоефективними та мають сучасне планування і відповідають сучасним будівельним нормам. Тому потенційний покупець звертає особливу увагу на житловий стан нерухомості та якість ремонту.

  Під час огляду будинку або квартири, виявляється наявність чи навпаки відсутність різних дефектів. Наприклад: тріснута стіна, нахил бетонних стін або вигинання стін у підвалі, провисла або похила підлога, тріщини в отворах проходів, дверей і вікон, потріскана штукатурка, відділення прибудови (димоходу, еркера і т.д.). Також варто уважно перевірити нерухомість на предмет дефектів покрівлі, стелі та міжпанельних швів, водопроводу й каналізації (іржа, значна корозія, протікання), сантехніки, вентиляції, опалення, електропроводки й електрообладнання, оздоблення стін шпалерами та керамічною плиткою, вологи та плісняви і т.д. Під час огляду нерухомості потрібно звертати увагу на будь-які деталі. Якщо ви не впевнені, що можете її самостійно фахово перевірити, то варто запросити спеціаліста.

  Як уже відмічалося раніше, ремонт може збільшити ціну житла. Наприклад, ремонт кухні чи ванної кімнати, або оздоблення новими шпалерами вітальні і спальні може зробити будинок чи квартиру більш привабливим для покупців. Однак треба зазначити, що не завжди ремонтні роботи підвищать вартість будинку, натомість ремонт може навпаки призвести до зниження вартості будинку. Наприклад, видалення стін і, отже, загальної кількості кімнат може негативно вплинути на ціну й певну частину потенційних покупців, які сприймають таке перепланування як недолік. Деякі проєкти ремонтних робіт можуть не окупити інвестиції, тому дуже важливо ретельно досліджувати та планувати, перш ніж починати будь-який капітальний ремонт. Надмірне покращення може призвести до того, що ринкова ціна будинку буде значно вищою, ніж у вашому регіоні, що потенційно може ускладнити продаж вашого будинку в майбутньому. Тому варто проконсультуватися зі спеціалістом із нерухомості перед початком ремонту будинку, щоб переконатися, що ви інвестуєте в проєкти, які позитивно впливають на вартість вашого будинку.

  В цьому розділі не зайво буде зазначити про наявність меблів та побутової техніки у квартирі, виставленої на продаж. Статистика свідчить, що невелика частина квартир на вторинному ринку виставляється на продаж частково або повністю мебльованими, до того ж і в добавок, із побутовою технікою. Попри неоднозначність такої ситуації, (тому що для одних покупців ліжко й холодильник стане плюсом, для інших — непотрібним тягарем, яка включена у вартість квартири), наявність меблів, в тому числі вбудованих, техніки, як правило, збільшує ціну пропозиції квартири.

Потенціал для покращення

  Шанс збільшити площу нерухомості коштом прибудови або, наприклад, переобладнання мансарди, є перевагою під час покупки будинку. Якщо є простір для добудови басейну, ще однієї спальні чи навіть ще одного поверху, будинок стає більш привабливим. Отже, якщо квартиру або будинок можна розширити, добудувати, то її вартість буде вищою за житло, де така можливість не передбачена.

Рівень безпеки, сусіди

  Коли ми говоримо про безпеку житла і як вона впливає на його вартість, то маємо на увазі огороджену територію, відеокамери та консьєржа в під’їзді, охоронна й пожежна сигналізації, зламостійкі вхідні двері, металеві грати на вікнах, відеоспостереження у квартирі, або будинку, освітленість на вулиці та в під’їзді. І те, що оточує вашу оселю, а також статус людей, що проживають у вашому районі, які сусіди вас безпосередньо оточують.

  Бажаність сусідства дуже часто відіграє вирішальну роль у визначенні цін на житло. Ваш сусід, який організував п’янку-гулянку на балконі, комерційне приміщення, де розташований ресторан, яке під вашою квартирою, або притулок для бездомних неподалік вашого будинку, який створила організація допомоги нужденним, позначиться на ціні будинку не в кращий бік. Так само як і на ціні квартири, по сусідству якої проживає не сам власник, а яка здається в короткострокову оренду туристам. Сусідство з галасливими туристами через стінку може завдати незручності багатьом мешканцям, а вам доведеться довго продавати квартиру з такими орендарями через стінку, якщо виникне така потреба. Подібна проблема може виникнути й у випадку, коли поруч із вашим житлом відкриється стриптиз-клуб, або якийсь подібний розважальний нічний заклад, що теж позначиться на ціні житла не в кращий бік.

Наявність усіх документів до продажу нерухомості

  Під час підготовки й оформлення договору купівлі-продажу нерухомості нотаріус перевіряє наявність усіх обов’язкових документів та завіряє їх, чим затвердить законність угоди. Для успішного оформлення договору купівлі-продажу власник нерухомості мусить підготувати необхідний пакет документів. Продавець має розуміти, що якщо він не підготує в повному обсязі документи належним чином, буде відсутнє свідоцтво, або нотаріально завірена згода, будь-яка довідка, угода не буде оформлена. У такому випадку потенційний покупець нерухомості, який прийняв рішення її купити й має намір це зробити максимально швидко, може відмовитися від укладення угоди.

  Отже, якщо документи не підготовлені в повному обсязі, продавець може упустити вигідного клієнта, час продажі нерухомості затягнеться. Документи, які підготовленні не належним чином також позначаються на продажі житла не в кращий бік. Цей чинник є підставою зниження ціни. Наприклад, якщо у квартирі зроблено перепланування із чотирикімнатної в трикімнатну, а документально, у технічному паспорті це не зафіксовано, власнику доведеться самостійно узаконити такі зміни, або врахувати це у вартості житла. І навпаки, належний стан документів на нерухомість підвищує ймовірність купівлі житла, утримує вартість нерухомості.  

Політична, економічна і демографічна ситуація в країні

  Політична ситуація. Політичні процеси, що відбуваються в країні, її законотворчі процеси й законодавча база стимулюють або, навпаки, уповільнюють купівельну активність на ринку нерухомості. Зазвичай за часів політичних криз попит на житло, як і ціни, падає. Купівельна активність на ринку нерухомості або її спад, може мати циклічний характер, яка пов’язана з виборчими процесами, курсом керівної партії в цьому сегменті економіки, державними програмами, пов’язаними з іпотечним кредитуванням. Важливим фактором, що впливає на ринок нерухомості є соціальні потрясіння, військовий стан які зазвичай провокують зменшення вартості житла.

  Економічна ситуація. Економічні чинники ринку нерухомості, напевно, єдиний аспект, який не залежить від продавця чи покупця. Економічна ситуація в країні може за одну мить перетворити вас із власника посереднього будинку на мільйонера й навпаки. Ціни на житло сильно залежать від економічного зростання. Коли економіка зростає, доходи, як правило, зростають, а це означає, що люди мають більше грошей, щоб купувати житло. Це підвищує попит на нерухомість в цілому, що підвищує ціни на житло.

  Під час серйозної рецесії, багато людей відстають у виплаті кредиту, і їхні будинки можуть бути вилучені. Менше людей можуть дозволити собі житло, а сам страх перед безробіттям може утримати людей від ринку нерухомості. У цій ситуації попит на нерухомість знизиться, що потягне ринок вниз.

  Одним із найбільших факторів, що впливають на ціну нерухомості, є процентні ставки банків за користування кредитом. Коли банк змінює монетарну політику, це може вплинути на вартість власності. У випадку, коли процентні ставки падають, вартість щомісячних платежів за кредитом також зменшується. Іншими словами позики стають дешевшими. Це збільшить попит, що призведе до зростання ціни на нерухомість, оскільки більше людей можуть дозволити собі іпотеку. Зростання процентних ставок має протилежний ефект, позики стають дорожчими. Це може уповільнити зростання цін на нерухомість. Отже, суворіші вимоги щодо кредитування можуть знизити купівельну спроможність, обмежити попит і уповільнити зростання цін на будинки на будь-якому ринку.

  Демографічна ситуація. Імміграція та зростання населення також відіграють роль у цінах на нерухомість. Коли ці два фактори зростають і випереджають кількість будинків, що будуються, виникає дефіцит пропозиції. Брак пропозиції підвищує ціни на житло. І навпаки, зменшення чисельності населення та зростання емміграції можуть призвести до зниження попиту на житло, що призведе до потенційного зниження цін на житло.           

  Значний вплив на вартість нерухомості мають провінційні та регіональні відмінності, що включають такі фактори, як можливість працевлаштування, економічна політика, а також уподобання щодо способу життя. Як правило, великі міські центри з економікою, що зростає, мають тенденцію до більшого зростання цін через високий попит на житло та обмежену пропозицію, тоді як менші міста й сільські райони мають більш доступні ринки житла.

  Високий рівень зайнятості може призвести до підвищення цін на житло, оскільки більше людей мають змогу купувати собі житло. Коли більше людей мають стабільну роботу, вони, швидше за все, інвестуватимуть у нерухомість, підвищуючи попит і ціни.

  Як бачите, ціни на нерухомість залежать від безлічі елементів, які охоплюють як економічну так і ринкову динаміку. Розуміння взаємозв’язку між процентними ставками, рівнем зайнятості, зростанням населення, пропозицією житла та державною політикою, має велике значення для розуміння складності ринку житла.

Екологічна ситуація

  Ви коли-небудь замислювалися, чому нерухомість біля зелених насаджень і водойм коштує дорожче, ніж поблизу промислових зон? Правда в тому, що фактори навколишнього середовища значно впливають на вартість нерухомості. Вони, залежно від різновиду впливу, позитивного чи негативного, можуть підвищити вартість об’єкта нерухомості або навпаки знижуватимуть вартість об’єкта нерухомості.

  До видів негативного впливу належить хімічне забруднення води, повітря, землі, забруднення діоксинами, пестицидами, електромагнітне, шумове, радіоактивне, вібраційне та теплове забруднення. Також до негативних екологічних факторів відносять розташування поблизу житла небезпечних з екологічного погляду промислових, торгових, комунальних, складських об’єктів, наприклад, аеропортів, залізничних колій, жвавих автомагістралей із підвищеним шумовим забрудненням, ТЕЦ або ГРЕС, фабрик, вітряних електростанцій, опор мобільного зв’язку, заводів, звалищ, скотомогильників, цвинтарів, полів фільтрації, полігонів утилізації радіоактивних відходів. Крім того, нерухомість, розташована поблизу джерел світлового забруднення — потужних вуличних ліхтарів, неонових вивісок і вуличних рекламних екранів, потужних джерел електромагнітного випромінювання, у зонах, схильних до повеней, або регіонах, уразливих до стихійних лих, таких як землетруси чи лісові пожежі, зазвичай менш бажана для потенційних покупців і може вплинути на вартість у бік її зменшення.

  Житло, розташоване поблизу гарних ландшафтів, привабливих рекреаційних об’єктів, природних ресурсів, таких як водойми, парки, сквери та ліси, біля районів проживання рідкісних біологічних видів на чистому ґрунті й чистим повітрям, зазвичай є більш цінним, ніж нерухомість поблизу промислових зон і заводів. Такі об’єкти забезпечують мешканцям затишне середовище проживання, кращу якість повітря та менше шумове забруднення. Крім того, райони, багаті природними ресурсами, за браком промислових підприємств часто мають кращу якість води та меншу ерозію ґрунту, що робить їх ще більш привабливими для потенційних покупців і призводить до значного зростання цін на нерухомість.

  Добре спроєктовані, просторі будинки з використанням екологічно чистих матеріалів, цінніші ніж ті, що зроблені із синтетичних матеріалів. Крім того, нерухомість, яка оснащена такими енергоефективними функціями як сонячні батареї, подвійні склопакети та енергоефективні прилади, як правило, має більшу цінну.  

Компетентність і досвід спеціаліста з нерухомості

  Якщо ви уважно дочитали статтю до цього місця, то вже знаєте, що впливає на вартість нерухомості. Але навіть маючи розуміння в цьому питанні, ви не зобов’язані самостійно визначати вартість нерухомості тому, що досвідчені фахівці зроблять це набагато швидше і краще. Спеціаліст з нерухомості, використовуючи базу даних, може порівняти конкретну квартиру з аналогічними пропозиціями на ринку та порадити правильну стратегію для того, щоб вашу квартиру вдалося продати за оптимальною ціною. Агент із нерухомості також може надати кваліфіковану консультацію і допомогу під час покупки квартири або будинку.

  Люди вкладають у житло чималі гроші, і вони хочуть бути впевнені, що їх не втратять. Саме з цієї причини все більше людей прагне довірити продаж житла професіоналам. Здатність продати дім — це не те саме, що знати, як продати будинок. Реальність така, що знання та досвід спеціаліста з нерухомості можуть мати величезний вплив на ціну продажу будинку. Оскільки агенти з нерухомості мають різний рівень компетентності, помилка спеціаліста, якого ви найняли для продажу будинку, може завдати величезної шкоди продажній ціні будинку.   

  Тому, якщо ви продаєте дім, ви маєте очікувати від свого агента з нерухомості наступне:

• Комплексний маркетинговий план
• Часте спілкування
• Сильна присутність в Інтернеті з вебсайтом і/або блогом
• Сильна присутність у соціальних мережах
• Сильний перемовник
• Перевірені результати й репутація
• Чесність
• Творчість

  Безумовно, наймання висококваліфікованого агента з нерухомості позитивно вплине на ціну продажу вашого будинку.