Агентство нерухомості « Уманьдім» надає повний спектр професійних послуг від надходження заявки та підбору варіантів до укладення та юридичного оформлення угоди. Про нашу компетентність свідчать позитивні відгуки клієнтів агентства. Багаторічний досвід роботи на ринку, професіоналізм команди і досконале знання нюансів сфери діяльності закріпили за нашим агентством статус надійного партнера серед уманчан.
Звернувшись в агентство нерухомості « Уманьдім» за рієлторськими послугами, Ви можете бути впевнені, що угода буде проведена у відповідності з українським законодавством, в супроводі висококваліфікованих спеціалістів, в оптимальні терміни і за прийнятною ціною! Заощаджуйте свій час, кошти і убезпечте себе від прикрих помилок. Ми тут, щоб Вам допомогти.
Купівля нерухомості — напевно, одна з найвідповідальнніших подій в житті багатьох людей. Хтось купує одне житло перший раз і на все життя, а комусь пощастить ще не один раз. Купуючи нерухомість потрібно ретельно думати, бути дуже уважним і відповідально вести кропітку перевірку, як продавця так і безпосередньо об’єкта нерухомості, адже ризики надто високі. В першу чергу тому, що у вторинної нерухомості є своя історія, яка інколи заплямована темними сторінками. Найпоширеніші з них – незаконне перепланування та прописаний родич, або арешт та судові спори. Класична схема, коли людина купує у власника його нерухомість. Але ця людина не може знати, що в недалекому минулому, наприклад, 6 років тому, у продавця, який продав нерухомість тій особі, в якої тепер ви купуєте квартиру, або будинок, були серйозні проблеми. Покупці нерухомості, часто навіть,не підозрюють про неприємності, що можуть спіткати на кожному кроці, навіть там, де здається немає причин хвилюватися. І це не дивно, тому що, як правило, вони просто не знайомі з можливими ризиками. Авторитетний досвідчений адвокат, у якого п’ята частина справ пов’язана із супроводженням купівлі нерухомості та спорами в містобудівній сфері, говорить про те, що відповідно до його статистики, кожний десятий договір купівлі-продажу житла є сумнівним або шахрайським.
Відомо безліч прикладів різних шахрайських схем. Щоб викласти хоча б незначну частину шахрайських історій, буде замало місця в цій статті. Але,на наш погляд, вартонавести декілька прикладів, щоб ви замислилися про можливі наслідки та знайшли правильне рішення.
Припустимо, ви купили квартиру у Петренка, який своєю чергою купив цю квартиру у Коваленка. Дружина продавця, який продав квартиру Коваленку була співвласницею цієї квартири та довгий час перебувала за кордоном. Під час укладення угоди, продавцю, який мав проблеми в особистих взаєминах з дружиною, вдалося шахрайським шляхом приховати її наявність. Коли жінка дізналася, що чоловік продав квартиру Коваленку, подала позов до суду. Позов про те, що чоловік не повідомив про укладення угоди й продав нерухомість без її згоди. Отже, вона вимагає поновити термін позовної давності й визнати договір недійсним. Тобто мова йде про угоду, коли її чоловік продав нерухомість Коваленку, а не про угоду, яку ви уклали з Петренком. Відповідно, жінка просить суд зупинити всякі дії з цим житлом і накласти на нього арешт, щоб квартиру не можна було продати далі. Велика ймовірність, що суд задовольнить позов жінки. Отже у такий спосіб тепер ви дістали досить серйозну проблему.
Наступний момент. Під час оформлення квартири на себе, у вас може з’яви-тися спокуса оптимізувати свої податки через заниження вартості житла в експертному оцінюванні. Отже, у такий спосіб зменшити податки та витрати коштів на оформлення. Тут потрібно наголосити про те, що купляючи квартиру за її справжньою вартістю, або, іншими словами, оцінюючи її дійсно такою вартістю, за якою її придбали, ви маєте шанс у разі визнання всього вищесказаного ланцюжка угод недійсними, повернути всі свої кошти. Якщо ж ви вирішили «оптимізувати» витрати, можемо вас запевнити: коли ви з продавцем таємно домовляєтеся про те, що 20 тисяч ви оформлюєте, а ще 20 — передаєте просто з рук в руки без оформлення, то будь-які розписки, додаткові домовленості не мають юридичної ваги. Тому велика ймовірність, що ви ці кошти втратите. Адже перша угода з вищенаведеного приклада, найімовірніше, зважаючи на вимоги Цивільного кодексу України та норми Сімейного кодексу України, буде визнана недійсною. Як наслідок, за нею ланцюжком потягнуться решта угод із черговими власниками цієї квартири. Придбавши у такий спосіб нерухомість ви дістанете фактично вже дві серйозні проблеми.
Ще один приклад. Добросовісний громадянин купив квартиру, який дотримувався всіх вимог законодавства. Але він не знав, що є обставини, які перешкоджають угоді. Як незабаром з’ясувалося, новий власник купив її у визнаної судом недієздатної особи. Безумовно, недієздатна особа не має право на укладення будь-яких угод, договорів, їх виконання. Тепер покупець може розрахо-вувати на певну компенсацію від органів державної влади. Справедливим буде припущення, що сума компенсації може виявитися значно меншою від ціни придбаної квартири.
Варто окремо зупинитися на темі підроблених документів на нерухомість. Проблема фальшивих документів під час купівлі нерухомості сьогодні залишається актуальною і займає найбільшу частину злочинних схем аферистів. Необізнаний покупець, який хоче купити свою першу нерухомість, може, неуважно перевірити справжність усіх документів: від паспорта покупця та технічного паспорта на житло до документів, що підтверджують право власності.
Квартири, отримані в спадок, це ще один «сегмент» для шахраїв. Як і інші документи, заповіт на квартиру, може, бути «липовим», або на неї можуть з’явитися інші претенденти після підписання договору купівлі-продажу. Нових спадкоємців вам можна очікувати будь-коли. Звісно, вони заявлять про свої права на власність посилаючись на те, що не знали про спадок. Як часто трапляється, наступним кроком спадкоємців, буде вимога від нового власника грошової компенсації. В іншому випадку згідно з рішенням суду новий власник буде зобов’язаний викупити частку спадкоємця. Отже, вам прийдеться купити квартиру за значно більші кошти, ніж ви планували.
Наступний приклад, може, бути черговою причиною, щоб задуматися про ризикованість придбання квартири з сумнівною «історією». Група шахраїв з метою продажу «проблемної» квартири навмисно перепродає її кілька разів своїм спільникам. Тому, якщо ви прийняли рішення купити квартиру, яка недавно була придбана попереднім покупцем, наприклад, менше, ніж пів року тому — це, може, бути дуже ризикованим кроком. У зв’язку із цим бажано поцікавитися «історією» цієї квартири. Нижче піде мова про те, як можна здобути інформацію, важливі відомості про неї. Зокрема, про виникнення, перехід і припинення права власності та інших речових прав, обтяження таких прав. Якщо ж виявиться, що, наприклад квартира, яку ви хочете купити була арештована й арешт з житла зняли за декілька днів до укладення угоди, то і в цьому випадку не потрібно поспішати підписувати договір. Припустимо, що арешт зняли на підставі відповідного рішення суду. Важливо зауважити, що в майбутньому таке рішення суду, може, бути скасовано, отже, не варто виключати такого варіанту розвитку подій. Відповідно суд визнає ваш договір недійсним і новопридбане житло доведеться повернути.
Важливо відмітити, що певну частину квартир не внесено до реєстру нерухомого майна. А це означає, що перевірити реального власника дуже важко. І професійні шахраї, які володіють відповідною інформацією щодо конкретної квартири вміло користуються цим. Вони підробляють документи, одержують завдаток, а потім швидко зникають. Як правило, пошук та притягнення до відповідальності таких людей не приносить позитивних результатів.
Звертаємо увагу, укладення угоди з особами, які перебувають на обліку в психоневрологічних чи наркологічних диспансерах є небажаним кроком. Можуть складатися такі обставини, що ця угода буде оскаржена в суді, і ви втратите свою квартиру. Необхідно звертати увагу на здоров’я продавця ще й тому, що, продавець, може, виявитися тяжко хворим, або інвалідом. Припустимо, медики поставили людині діагноз, який є показанням до термінового лікування і цій особі потрібні гроші на операцію. В такій ситуації інвалід прийняв відчайдушне рішення і продав свою квартиру. Як далі можуть розвиватися події? Один із найімовірніших сценаріїв — це визнання судом недійсного договору купівлі - продажу квартири, що квартиру продали за збігом важких обставин, і житло знову повернеться до попереднього власника. Зверніть увагу, якщо уго-да здійснювалася із заниженням вартості житла (для зменшення оподаткування, як йшлося вище), то ви ризикуєте втратити частину ваших грошей.
Не можемо обійти тему боргів. Наявність будь-якої заборгованості у продавця перед третіми особами в момент продажу нерухомості може стати наслідком визнання вашої угоди купівлі-продажу житла недійсною. Лише перевірки на предмет відсутності накладених обтяжень на нерухомість у реєстрі нерухомого майна недостатньо, оскільки цілком імовірним є те, що на момент підписання договору у продавця може бути непогашена заборгованість. І у випадку вирішення спорів в судовому порядку у суду будуть підстави вважати, що продавцем було фіктивно відчужено нерухомість, лише для ухилення від сплати заборгованості. Тому, щоб уникнути неприємностей, варто саме в день укладення угоди купівлі-продажу зробити ретельну перевірку на предмет будь-якої заборгованості у продавця перед третіми особами. Якщо знайдуться будь-які борги у продавця, варто ще раз обдумати всі ризики та прийняти правильне рішення про доцільність покупки обраного об’єкта нерухомості.
Описане вище,то лише незначна частина всіх ризиків, які можуть очікувати покупці нерухомості на вторинному ринку. Тому, якщо ви хочете зберегти свої гроші та не залишитися без майна, з огляду на те, що є досить багато ризиків, кращим вашим рішенням буде проведення повної перевірки нерухомості перед покупкою.
Тепер торкнемося теми купівлі квартир у новобудовах.
Зверніть увагу чи є законною схема фінансування будівництва. Купляючи житло в новобудові, важливим критерієм під час оцінки ризиків є вивчення механізму залучення коштів у будівництво, який обрав забудовник. На сьогодні є досить багато схем фінансування. Наведені нижче найбільш поширені з них. Напевно, для вас не нова інформація про фінансування будівництва через житлово-будівельні кооперативи. Наступний механізм залучення коштів у будівництво – це купівля-продаж майнових прав на квартиру. А також зазначимо такі механізми, як продаж форвардних контрактів і укладення попередніх договорів. Однак жоден із них з юридичної точки зору не є цілком правильним. Законодавство станом на сьогодні передбачає тільки 3 шляхи залучення коштів у будівництво житла: випуск цільових облігацій, фонди фінансування будівництва, та інститути спільного інвестування. На практиці ці механізми, як правило, не застосовуються забудовниками. Тому в такому випадку покупці квартири в новобудові завжди ризикують втратити свої кошти.
Оцініть наступні фінансові ризики, купляючи житло в новобудові. Вам важливо знати стадію будівництва житла. Вона має велике значення, оскільки купляти квартиру, у якої будівництво на стадії котловану й купляти квартиру у частково збудованому, а краще у житловому комплексі, який вже побудували — це різні ризики. Звісно, ці ризики знаходяться у прямій залежності від ціни. Але краще заплатити більше, ніж втратити кошти придбавши квартиру, будівництво якої зупиниться назавжди на стадії котловану.
Оцінюючи ризики, беремо до пильної уваги темпи будівництва житла. Цей показник має величезне значення. Бувалий фахівець в будівельній галузі може надати вичерпну інформацію про те, скільки часу потрібно при хорошому фінансуванні проєкту, щоб збудувати один поверх новобудови. У такий спосіб, по динаміці будівництва ви можете визначити, як фінансується об’єкт. Чи має він потрібне фінансування, або цей об’єкт навпаки простоює тривалий час, що може вказувати на певні проблеми.
Покупка квартири в новобудові також може спричинити проблему за браком всіх потрібних дозвільних документів або можуть виникнути неприємності з ін-ших причин. Наприклад, з різних причин можуть бути скасовані документи, що посвідчують право власності (користування), або ж несподівано може вияви-тися, що будинок будується на земельній ділянці, яка має інше цільове призначення. Отже, як ви зрозуміли, об’єкт має будуватися на земельній ділянці, яку компанія-забудовник використовує на законних підставах. Скажімо, на правах оренди, або на правах приватної власності. Також вона має мати дійові містобудівні умови та обмеження, видані забудовнику міською радою. До того ж потрібно переконатися чи отримала компанія-забудовник від інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю дозвіл на початок будівельних робіт.
Це основні критерії, яким має відповідати новобудова. Якщо врахувати, що первинний ринок нерухомості часто пропонує квартири до продажу ще до завершення будівництва об’єкта, то, очевидно, що ця покупка може, нести за собою низку ризиків для покупця. Отож, якщо покупець робить неправильний вибір забудовника, то він ризикує втратити вкладені кошти у житлову нерухомість.
Потрібно добре усвідомлювати, у який спосіб ви організовуєте пошук квартири чи будинку і по якому критерію ви їх будете вибирати, чим керуватися. Можливо, ви пригадуєте досвід своїх батьків, яким дісталося житло ще за часів вашого дитинства? Чи прислухаєтеся до порад друзів, які у недалекому минулому придбали будинок? А, можливо, скористаєтеся інтернетом для отримання відповідної інформації? Але в будь-якому випадку вам варто знати, що у кожної конкретної історії є низка особливостей і чийсь успішний або марний досвід не обов’язково повториться у вас. Якщо ви вирішили самостійно знайти нерухомість — не варто сподіватися, що цей процес пройде легко і жваво. Налаштуйтесь на напружену працю, яка неодмінно позбавить часу, нервів і чимало зусиль. Але, як відомо, не буває нічого недосяжного, і завдяки наполегливості, терпінню, цілком можливо, знайти потрібний варіант житла самотужки. Для подальших кроків, а саме, перевірка нерухомості, підготовка та оформлення документів, ми все ж таки рекомендуємо звернутися до фахівців. Отже, як розумно придбати квартиру або будинок без абияких проблем? Як купити нерухомість безпечно? У випадку купівлі нерухомості було б бажано вишукати компетентну особу, яка буде з великою відповідальністю та професійно вести справу з документацією. В кращому випадку цим супроводом міг би зайнятися рієлтор. Якщо ви вирішили купити квартиру без допомоги рієлтора, тоді можна звернутися до досвідченого юриста або нотаріуса. Нарешті, можете попередньо перевірити документи самостійно в електронних реєстрах. Сьогодні ви маєте можливість перевірки багатьох документів за допомогою відповідних ресурсів. В Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно можна перевірити права власності, відсутність обтяжень, арешту або заборони відчуження. В Єдиному реєстрі боржників перевіряємо боргові зобов’язання продавця. В Єди-ному державному реєстрі судових рішень проводимо перевірку на наявність судових спорів.
Отож, якщо прийнято рішення самостійно перевірити нерухомість, підготувати та оформити документи, то вам неминуче доведеться працювати за спеціалістів з нерухомості. Але є велика ймовірність того, що ви можете виявити шахраїв, якщо будете уважними й відповідально зробите перевірку даних, щодо нерухомого майна. Шкода, але, навіть найретельніше ставлення до діла не гарантує вам на сто відсотків відсутність проблем у майбутньому.
Згідно зі статистикою понад п’ятдесят відсотків покупців нерухомості віддають перевагу вторинному ринку. Тому спочатку розглянемо купівлю житла на вторинному ринку, скориставшись нижчевказаними опціями.
Купівля житла на вторинному ринку
1. Насамперед потрібно визначити особистість продавця. З’ясуйте, з ким Ви маєте діло і ведете розмову. Чи справді перед вами реальний власник (або власники) та зробіть звірку його паспортних даних з оригіналами документа на квартиру. Перевірте чи має продавець всі права на продаж квартири. В обов’язковому порядку пересвідчуємося в правдивості всіх залучених в угоді документів. Якщо людина одружена, звірте з паспортом дружини (чоловіка) позначку про одруження, перевірте свідоцтво про шлюб. Переконайтеся, що в паспорті продавця є фото, які вклеєні у разі досягнення ним 25 років, або 45 років. Ознайомтеся з реєстраційним номером облікової картки платника податків продавця (всіх співвласників нерухомості).
Оцініть його стан здоров’я, психічний і психологічний стан, чи є ця особа дієздатною.Буває так, що у ролі продавця виступає довірена особа. У цьому випадку така особа мусить мати оригінал довіреності на здійснення відповідних дій, хоча, як відмічалося раніше, така ситуація не може гарантувати безпечну покупку. Отож, зв’яжіться з власником і отримайте підтвердження його намірів. Найкращим випадком буде присутність продавця, тому наполягайте на особистій участі власника в угоді.
2. Наступний крок — переконайтеся, що продавець насправді є власником житла. Він мусить показати Вам правоустановчий документ, який підтвердить право власності. Потрібно наполягати на оригінальному документі,оскільки, навіть нотаріально завірена копія може виявитися підробленою. Щодо права власності, то воно може бути підтверджено такими документами:
— нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу;
— договір дарування;
— договір міни;
— спадковий договір;
— свідоцтво про право власності;
— свідоцтво про право на спадщину;
— свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя;
— договір про поділ спадкового майна;
— рішення суду.
Разом з правоустановчою документацією потрібно перевірити відомості про власника в Державному реєстрі прав на нерухоме майно. Згаданий реєстр загальнодоступний на сайті Міністерства юстиції і якщо ви маєте електронний цифровий підпис, то можете швидко отримати інформацію. Реєстр,як відомо, був сформований у 2013 році. А до 2013 року, нагадуємо, діяв Реєстр прав власності на нерухоме майно.Дані цього реєстру не відображали інформацію про об’єкт, якщо після 2013 року не було будь-яких змін щодо об’єкта. У випадку, якщо ви все-таки вирішили детальніше дослідити минуле об’єкта, то вам потрібно буде звернутися в БТІ за такою інформацією. Під час дослідження минулого колишніх власників в БТІ, доцільно звернути увагу, чи мінявся власник за крайні три роки. Імовірно, нерухомість могла бути придбана для перепродажу. Тобто, квартиру купляли з метою подальшого перепродажу, а потім її повертали в судовому порядку. Важливо зазначити, що в цьому випадку має значення термін зміни власника. За умови крайньої зміни власника більше 3-х років, більшість спорів відсіються за терміном позовної давності,таким чином вам може пощастити.
До того ж в інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно також є дані з Єдиного реєстру заборони відчуження об’єктів не-рухомого майна та з Державного реєстру іпотеки.При укладенні договорів довічного утримання і про заставу нерухомого майна, а також накладення арешту, відповідні дані відображаються в Єдиному реєстрі заборони відчуження об’єктів нерухомого майна. В кабінеті електронних сервісів Державного реєстру прав на нерухоме майно замовте та отримайте довідку, щодо об’єкта нерухомості. Інформація в довідці дасть вам відповідь на питання чи житло не під арештом, або в іпотеці. Замовивши цю довідку ви дізнаєтеся не тільки про обтяження по квартирі (арешт і т. д.), а й щодо наявності співвласників та іншу цінну інформацію. Шкода, але така довідка не надасть інформацію про колишніх власників та про складності з об’єктом нерухомості, які були раніше. Тому краще укладати договір у нотаріуса, який за вашим бажанням може перевірити історію квартири, маючи повний доступ до реєстру.З приводу вищевказаної довідки варто зазначити, що у 2015 році влада зробила загальнодоступними реєстри нерухомості й тепер, хто завгодно самостійно може дізнатися достатньо багато інформації щодо квартири чи будинку.
Також потрібно перевірити адресу будинку. Рекомендуємо звернути увагу на номери будинків сусідів.
3. Перевірте в Єдиному державному реєстрі судових рішень чи не був нинішній або колишній власник житла учасником судового процесу, який стосувався квартири, або чи не є ця квартира на цей час об’єктом розгляду судової справи. Це просто зробити у згаданому реєстрі судових рішень, або на сайті веб-порталу Судова влада України, вказавши адресу квартири.
4. Через Єдиний реєстр боржників перевірте, чи не є продавець нерухомості боржником. Це перший спосіб. Дізнатися про наявність боргів у власника нерухомості можна другим способом — звернутися з проханням до продавця зібрати довідки про відсутність заборгованості з усіх комунальних організацій. Також можна перевірити чи немає боргів щодо комунальних платежів на сайті відповідної комунальної установи. Візьміть до уваги, якщо в оселі проживає кілька мешканців і коли члени сім’ї «перетворилися» у сусідів, з великою ймовірністю особові рахунки можуть бути розподілені. В такій ситуації за кожним з особових рахунків необхідно отримати довідки про відсутність боргу. Всі необхідні відомості можна дізнатися в комунальних організаціях, які обслуговують будинок. Уважно складена нотаріусом угода купівлі-продажу про купівлю помешкання — один з надійних способів захистити себе від боргів. Вона має уне-можливлювати передавання боргів до покупця. Правильно укладений договір захистить вас. Якщо несподівано ви виявите, що за помешканням залишилася заборгованість — то в цій історії ви опинитеся в вигідному положенні. Вам не прийдеться сплачувати борги й будете мати силу легко обстояти свої права в суді. До того ж під час перевірки в Єдиному державному реєстрі судових рішень (див. попередній пункт) на предмет судових рішень чи спорів щодо квартири, якщо у власника був борг за комунальні послуги та поданий позов, ви про це дізнаєтесь.
5. Потрібно перевірити чи не претендують на квартиру (будинок) інші особи. Якщо у житла кілька власників, то потрібно нотаріально підтверджена згода на продаж від кожного з них. Зокрема, якщо житло було придбане після одруження, точоловік або жінка мають права на це житло й у випадку його продажу мусять підтвердити свою погодженість на продавання помешкання. У цій ситуації нотаріусу надають відповідні документи. Звісно, це насамперед свідоцтво про шлюб, а також нотаріально завірена заява про згоду чоловіка, або згоду дружини на продаж помешкання. Аналогічна історія з нерухомістю, яку продають після розірвання шлюбу, котра була придбана до розлучення. У цьому випадку продавець має у добавок податитакі документи: свідоцтво про розірвання шлюбу або свідоцтво про смерть одного з подружжя. У випадку, коли один з подружжя буде вважатися зниклим безвісти, краще не давати згоди на підписання договору. Коли помешкання перейшло у спадок, за договором дарування, в результаті приватизації, або до одруження, то в такому випадку не потрібно діставати згоду в іншого подружжя. Якщо ж продавець здобув нерухомість у спадок, варто пересвідчитися чи не має інших спадкоємців, які претендують на житло, та перевірити інформацію про будь-які судові процеси за участю господаря. Варто зазначити, якщо особі, якій належить право власності менше ніж 18 років, то договір без дозволу місцевого органу опіки й піклування буде визнаний недійсним.
При покупці частини нерухомого майна (наприклад будинку), рекомендуємо переконатися у відсутності намірів власників інших частин скористатися своїм переважним правом на купування цієї частини. В такій ситуації продавцю потрібно подати заяву власника (власників) спільної часткової власності про відмову від здійснення права переважного купування частки нерухомості, яка продається. Звісно, заява має бути завірена нотаріусом.
6. Перед покупкою квартири перевірте, чи вона вільна від зареєстрованих осіб. В іншому випадку зареєстровані особи можуть претендувати на проживання в помешканні. Іноді вже після придбання квартири покупець дізнається, що в ній прописані особи. За таких умов таке питання, хоча і просто за нинішнім законодавством, усе ж таки вам прийдеться вирішувати особисто, тобто тратити певний час, щоб виписати з квартири людей. Але важливо зазначити – вам не вдасться це зробити, якщо у квартирі будуть зареєстровані інваліди або неповнолітні діти.
Тому на час продавання за адресою квартири (будинку) всі особи мають бути зняті з реєстрації місця проживання. Отож, перевірте довідку про склад сім’ї та/або кількість осіб, які зареєстровані у квартирі (будинку), отриману в ЦНАП (центр надання адміністративних послуг). У такий спосіб ви зможете пересвідчитися чи відсутні або навпаки мають права малолітні та неповнолітні діти, недієздатні чи обмежено дієздатні особи на користування відчужуваним нерухомим майном. Адже у вказаних осіб надалі зберігатимуться законні права на проживання і звісно, вони їх можуть пред’явити, якщо не будуть зняті з реєстрації місця проживання. Варто зазначити, якщо неповнолітня особа є власником житла, то у такому випадку місцевий орган опіки й піклування в обов’язковому порядку має надати дозвіл на відчуження.
Окремої уваги заслуговує перевірка виписаних осіб через суд, адже це ризик отримати позов і додаткові клопоти.
7. Наступний крок — проводимо експертну грошову оцінку об’єкта нерухомості. Сума оцінювання є базою при оподаткуванні й у встановленому порядку обов’язково реєструється. Навмисно не знижуйте ціну нерухомого майна.Може так трапитися, що договір купівлі-продажу визнають недійсним, це дає правову підставу домагатися відпродавця лише ту суму, яка зафіксована в грошовій оцінці.
8. Перевірте, чи здійснювали господарі перепланування житла. Отож, передивіться технічний паспорт на об’єкт нерухомості. У цьому документі, крім загального плану,містяться дані про житло: загальна та житловаплоща та розміри приміщень. Інколи трапляються помилки в технічному паспорті, бувають неточності на планах. Також, під час перевірки, часто виявляється наявність неузаконеного перепланування. Варто зробити заміри кожної кімнати, пересвідчитися, щодані збігаються з технічним паспортом. У випадку, коли в результаті вимірів ви виявили розбіжності, потрібно наполягати, щоб власник отримав новий технічний паспорт на житло з розмірами кімнат, які збігаються з технічним паспортом після реконструкції. Радимо підійти до такого питання відповідально, щоб надалі оминути проблеми з узаконенням перебудови.
9. Потрібно з’ясувати, чи немає чинних укладених договорів оренди квартири (будинку). Важливою передумовою оформлення угоди купівлі-продажу нерухомого майна є показ його господарем оригіналів відповідних документів. Необхідно подивитися на ці документи й переконатися, що вони в нормальному стані, що на них відсутні сліди підтирань та інших фальсифікацій через механічні маніпуляції.
З огляду на описане вище під час купування житла на вторинному ринку маємо перелік основних документів:
— паспорти господарів та покупців;
— індивідуальний податковий номер господарів і покупців;
— свідоцтво про право власності на квартиру (будинок), або витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
— технічна документація на помешкання (технічний паспорт);
— свідоцтво про шлюб, якщо покупець одружений, або свідоцтво про розівання шлюбу, якщо покупець розлучений і житло продають після розірвання шлю-бу, не зважаючи на те, що купували у шлюбі, або свідоцтво про смерть одного з подружжя;
— нотаріально завірена заява про згоду подружжя на продавання житла (чоловіка або дружини), за винятком, коли нерухоме майно перейшло у власність за договором дарування, у спадок, або перейшло у власністьу порядку приватизації, а також до укладення шлюбу;
— рішення органу опіки й піклування при виконавчому комітеті відповідної міської чи селищної ради про дозвіл на продавання, якщо власником житла є не-повнолітня дитина, а також свідоцтво про народження дитини;
— довідка про склад зареєстрованих осіб у житловому приміщенні (довідка про склад сім'ї), отримана в ЦНАП (центрі надання адміністративних послуг), або довідка з РЕУ, або виконавчого органу сільради (нотаріус не може посвідчити угоду, якщо за адресою зареєстрована неповнолітня особа);
— експертна оцінка об’єкта нерухомого майна.
Однак вищевикладений перелік в деяких випадках може бути неповним. Варто зазначити, що він буде коригуватися в залежності від типу нерухомого майна.
Отже, ви знайшли саме ту квартиру, яка може стати Вашим майбутнім майном — що далі? Підписуємо договір завдатку. Зі сторони власника — завдаток потрібен для того, щоб зібрати документи, оцінити нерухомість, повідомити про припинення продавання всіх попередніх потенційних покупців, яким показували нерухомість, але які не прийняли остаточного рішення щодо купівлі квартири, і насамкінець анулювати всі заплановані огляди. Для того, щоб підтвердити серйозність намірів покупця, достатньо суми орієнтовно 1000–1500 умовних одиниць, яка вноситься як завдаток.
До підписання договору сторонам потрібно погодити всі умови майбутньої угоди про купівлю-продаж. Щоб уникнути неприємної ситуації, потрібно грамотно оформити завдаток, попередній договір в письмовому вигляді. Попередній договір має бути оформлений з оригіналами правоустановчих документів та зі свідками. В попередньому договорі мають бути прописані терміни укладення основного договору, сума завдатку та умови його повернення, умови розірвання договору купівлі-продажу. Наприклад, якщо угоду розриває продавець, то, як правило передбачається, повернення продавцем завдатку у подвійному розмірі. Якщо угода розривається за ініціативою покупця — завдаток залишається у продавця. Також у попередньому договорі потрібно вказати загальну суму угоди, за якою квартира чи будинок буде відчужуватися за основним договором купівлі-продажу (в тому числі в еквіваленті національної валюти) і строк вручення ключів. Якщо продавець пообіцяв залишити майно, побутову техніку, меблі чи їх частину, або виконати певні вимоги, це так само має бути прописано в попередньому договорі. Угоду можна укласти упродовж дня і далі, найголовніше, — подача пакета документів нотаріусу для оформлення договору купівлі-продажу.
10. Оформлення договору купівлі-продажу завершальний етап. В Цивільному кодексі України вказано, що договір купівлі-продажу — це домовленість, за якою продавець бере на себе зобов’язання передати нерухомість у власність покупцеві, а покупець бере на себе зобов’язання прийняти нерухомість та сплатити за неї відповідну грошову суму. Важливо зазначити, що згідно зі ст. 657 Цивільного кодексу України Договір купівлі-продажу нерухомого майна потрібно обов’язково укладати в письмовій формі та посвідчити в нотаріальному порядку. З цього випливає, що неправильно оформлений договір купівлі-продажу, суд може визнати нікчемним. Таких прикладів дуже багато в Реєстрі судових рішень. Безумовно, краще коли договір купівлі-продажу нерухомого майна буде складати досвідчений нотаріус, який має хорошу репутацію. Нотаріус, згідно з вимогами Порядку вчинення нотаріальних дій при підготовці до посвідчення правочину про відчуження нерухомості проводить перевірку щодо відсутності перепон для реалізації продажу.
Стан квартири на момент її передавання та передачі ключів покупцеві потрібно зафіксувати в акті приймання передачі квартири.
Купівля житла на первинному ринку
Тепер про купівлю житла на первинному ринку (новобудова). Тобто обговоримо, як здійснюються правовідносини з купівлі-продажу речових прав на нерухомість, яка є новозбудованим об’єктом та/або будування, якого тільки планують і особливості таких правовідносин. Також зупинимося на алгоритмі дій, який має на меті мінімізувати ризики при купуванні помешкання на первинному ринку, скориставшись такими опціями:
1. Перевірка продавця, його репутації, а також інших контрагентів, залучених у будівництві, окрім, як на сторінці договору. Перевірити чи реально існує забудовник та інші сторони (зокрема, генеральний підрядник, орендодавець земельної ділянки) можна в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб на сайті Міністерства юстиції України. Тут ви можете дізнатися, яка дата заснування, хто засновники, про статутний капітал, його розмір, види діяльності та статус юридичної особи. Крім того, можете здобути важливу інформацію чи не збанкрутував продавець і про наявність відкритого щодо нього виконавчого провадження за непогашені борги.
Для перевірки інформації про новобудову та забудовника варто скористатися інтернетом. Назва комплексу і назва забудовника є відправною точкою для пошукового запиту в інтернеті. Якщо у забудовника є свій сайт, зайдіть на цей сайт, або сайти за тематикою новобудови та житло. Перегляньте, всі об’єкти, які він будує, або вже побудував, чи дотримується термінів передачі в експлуатацію будівлі, які відомості вміщує на власному сайті, чи публічний перед гро-мадою, яку репутацію він має на форумах, нарешті, прочитайте відгуки про нього. Звісно, ознайомтеся, на які труднощі наражаються власники житла, на шляху до отримання помешкання у володіння. Деякі забудовники, розуміючи, що певні факти про них в Інтернеті насамперед можуть зацікавити потенційного покупця, саме тому оперативно моніторять та видаляють негативну інформацію. На цьому етапі стане доречною перевірка компанії в контексті:
— авторитет керівника компанії, її фундаторів;
— часу, упродовж, якого веде свою господарську діяльність юридична особа;
— наявності судових спорів;
— чи відсутні ліквідаційні процедури, виконавчі провадження.
Якщо компанія забудовника була або є учасником судових процесів — ви неодмінно це виявите, перевіривши її вЄдиному державному реєстрі судових рішень.
2. Вивчення документів нерухомого майна. Забудовник мусить будувати об’єкт на законно використаній компанією-забудовником земельній ділянці. Скажімо, то може бути земельна ділянка на правах приватної власності чи оренди. Тому потрібно зробити перевірку документів, які засвідчують ці права. За допомогою публічної кадастрової карти ви маєте можливість у вільному доступі пересвідчитися у правдивості даних про земельну ділянку. Пізніше, під час практичного оглядання об’єкта у забудовника потрібно домогтися оригінальний документ, який засвідчує право володіння або користування земельною ділянкою.
У продавця, або представника продавця важливо також з’ясувати, по якій схемі продається квартира. Як уже зазначалося вище, у випадку з будинками, що зводяться, законодавством станом на сьогодні визначено, лише 3 способи інвестування коштів у житлове будівництво: випуск цільових облігацій, фонд фінансування будівництва, та інститут спільного інвестування. Розглядаючи способи, за якими купується нерухомість, зверніть особливу увагу на спосіб, або назвемо його схемою інвестування у нерухомість, забудовником якої значиться фізична особа. Наголошуємо, це — ризикована схема. Зазвичай, кожен сам приймає рішення, чи варто ризикувати, але, якщо саме фізична особа значиться забудовником, треба брати до уваги таке:
а) немає компанії — забудовника, юридичної особи, яка б могла бути відповідальною за будівництво. Коли забудовником є фізична особа, то нею можуть залучатися підрядники за власним бажанням. Водночас не завжди першочерговою вимогою до них, може, бути якість будівельних робіт. Тому дуже часто для будівництва обирають тих підрядників, які свою роботу оцінюють недорого;
б) при оформленні угоди, в ній нерідко прописують сплату ста відсотків вартості житла. Водночас з покупцем укладають в письмовій формі типовий попередній договір купівлі-продажу житла, без посвідчення у нотаріуса. Іноді інвестор згадує про потребу посвідчення угоди у нотаріуса, однак уповноважені забудовника запевняють, що в такому посвідченні немає потреби, їм, начебто, варто довіряти — своїх зобов’язань вони, ніби, дотримуються, а інвестор просто розтратить надмірні кошти. Через те, що в будівництво квартири інвестують люди, як правило з лімітованим бюджетом, аргументи уповноважених забудовника в багатьох випадках спрацьовують;
в) у випадку, коли проєкт будування житла буде невдалим, то найбільше, на що варто сподіватися покупцю — це подання позову до забудовника і домогтися повернення грошей. Водночас у випадку, коли забудовником є фізична особа перспективи повернення грошей стають примарними. Якщо у фізичної особи у власності немає ні майна, ні коштів для компенсації, рішення суду залишиться фактично без виконання.
3. Перевірка законності будівництва житла. Тобто перевірка наявності дозволу на початок будівництва, який надала інспекція Держархбудконтролю. Таку перевірку можна зробити, відвідавши сайт місцевої Державної архітектурно-будівельної інспекції, на якому ви здобудете інформацію про законність побудови будь-якого об’єкта.
Як зазначалося раніше покупцю необхідно провести перевірку документів безпосередньо у забудовника. Отже, інвестуючи в забудову житла, покупцю потрібно старанно перевірити:
1) Документацію, яка підтверджує право будування на певній частині земельної площі. Отож, забудовник в обов’язковому порядку має надати рішення міської (сільської) ради про відведення земельної ділянки під будування. В документі мають зазначатися характеристики майбутнього спорудження, тобто площа земельної ділянки, цільове призначення, під яке відводиться земельна площа, вид власності. Ділянку передану у власність, має бути підтверджено державним актом на землю. У випадку оренди землі забудовник має надати договір оренди землі із фіксацією межі, площі та технічних характеристик об’єкта будівництва.
2) Проєктні та дозвільні документи, містобудівні умови та обмеження забудови, технічні умови, яким має відповідати об’єкт будівництва.
3) У разі надходження покупцеві пропозиції бути учасником фонду фінансування будівництва, потрібно неодмінно проаналізувати відповідний документ — правила цього фонду. Такий крок дає шанс визначити всі можливі збитки.
Отже, пропонуємо забудовнику надати всю документацію на будування, серед яких в обов’язковому порядку вам мають показати для ознайомлення такі документи:
— ліцензію на виконання будівельних робіт у підрядника;
— дозвіл на початок будівництва;
— документацію на земельну ділянку;
— містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки;
— декларацію про початок виконання будівельних робіт;
— проєктну документацію;
— технічні умови для підключення об'єкта до мережі теплопостачання, електромережі, каналізації тощо.
Якщо забудовник має такий пакет документів, готовий показати його потенційним покупцям, і якщо він безперешкодно надає документи на ознайомлення — це певною мірою свідчить про надійність забудовника і дає вам свого роду гарантії його діяльності.
Крім того, перевірте чи збігається об’єкт забудови з експертним звітом щодо проєктної документації? Важливо зазначити, що експертний звіт є обов’язко-вим документом, але попри те, забудовники не завжди надають його потенційним покупцям. Також з’ясуйте, який клас енергоефективності будівлі? Потрібно поцікавитися, який екологічний стан середовища, де зводиться житловий комплекс, які реальні показники? Хто буде надавати послуги з утримання будинку після введення його в експлуатацію?
5. Укладання договору. У відділі продажу забудовника після перевірки документації на будівництво, отримання необхідної інформації про об’єкт, ознайомтеся з договором. Але, навіть якщо вся документація забудовника виявиться упорядкованою, не хапайтеся поставити автограф. Не варто швидко приймати остаточне рішення щодо купівлі житла. Повернувшись додому, зосереджено прочитайте проєкт угоди й вже після її вивчення і детального аналізу інформації, яку ви здобули у процесі візиту до забудовника, вирішуйте остаточно.
Отже, ознайомлюємося з договором. Угода може бути укладена в довільній формі, якщо правила щодо структури договору не визначені законодавством на цю мить. Залежно від способу продажу, договори можуть різнитися. Звісно, залежно від того, на якій стадії будівництва укладається договір, будуть змінюватися умови, за якими буде відбуватися купівля житла. В кожному разі ви маєте убезпечити себе від непередбачених ситуацій, наприклад, коли ви не в змозі притягти до відповідальності забудовника за недотримання строку здачі житла, або в договорі не передбачається усунення недоліків виконаних будівельних робіт.
Якщо є деякі умови договору, щодо яких виникли розбіжності, потрібно узгодити умови договору з забудовником. У будь-якому разі, в умовах договору, який буде пропонувати вам забудовник в обов’язковому порядку має бути вказано: строки здачі житла в експлуатацію, права й обов’язки обох сторін, ціну на нерухомість, порядок здійснення розрахунків, порядок оплати, якщо купування нерухомості відбувається з розстрочкою сплати платежів. У разі купівлі житла на виплат, зафіксуйте грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, якого потребує сплаті у гривнях, а також затвердіть графік здійснення платежів, це важливо. Крім того, у договорі мають бути прописані умови сплати грошей покупцем на банківські рахунки забудовника.
Бувають випадки, коли забудовники займаються реєстрацією права володіння нерухомістю. Взятий забудовником на себе обов’язок реєстрації права володіння покупця на житло, в обов’язковому порядку має прописуватися в договорі зрозумілим механізмом цієї процедури. У випадку, коли покупець має намір самостійно здійснювати реєстрацію, то в договорі так само має бути визначений порядок та термін видавання забудовником належних ділових паперів.
В договорі також обов’язково має бути вказано умови зміни або розірвання угоди, в тому числі в односторонньому порядку, у який спосіб угода може бути змінена або розірвана, права й обов’язки, та яка передбачається відповідальність сторін, а також термін виконання договору.
Крім того, в договорі потрібно передбачити можливість для покупця повернення своїх грошей, у випадку, коли він втратив зацікавленість до об’єкта нерухомості, порядок і термін повернення грошей забудовником.
Під час укладання договору переконайтесь у тому, що людина, яка підписує угоду, має на це право.
6. Оформлення акту приймання-передавання. Укладання договору з забудовником — відповідальна подія. Але поставити остаточну крапку в питанні придбання нерухомості вам допоможе підписання акту приймання-передавання нерухомого майна. Відповідальний підхід до підписання акту захистить вас від зайвого клопоту та непередбачених витрат.
Якщо ви розумієте загальний алгоритм перевірки, і маєте поняття щодо технологічних процесів, ви будете здатні самотужки дати оцінку якості завершеної роботи. Уважно обстежте і перевірте дотримання будівельних норм забудовником, якість виконаних будівельних і оздоблювальних робіт. Якщо у квартирі за умовами договору ви виявили будь-яку невідповідність, необхідно скласти акт про недоліки виконаних будівельних робіт і домагатися виправлення становища. За цих обставин вам не прийдеться перемовлятися з забудовником та усувати його дефекти та недоробки своїм коштом. Ви маєте розуміти, що після підписання акту приймання-передавання забудовник не буде брати до уваги від вас жодної претензії.
Таким чином робимо підсумки. Отже, якщо ви знаєте алгоритм дій, то зможете безпечно здійснити купівлю житла. Багато людей роблять помилки за браком відповідних знань, невиправданої легковажності або квапливості. Іноді покупець під час ознайомлення з договором або з іншими документами, навіть не розуміє, які насправді він бере на себе зобов’язання і високі ризики. Те, що під час укладення договору виглядає несуттєвим, пізніше може зіграти поганий жарт з новим власником помешкання.
Отож, попри те, що ви відповідально виконали кропітку перевірку, як продавця, так і безпосередньо об’єкта нерухомості самотужки, радимо проконсультуватися з правознавцем, і з’ясувати весь перелік питань, через які у вас виникли певні сумніви. Нарешті, для зведення ризиків до мінімуму та фахової підготовки до процедури купування нерухомості, пропонуємо звернутися до кваліфікованого рієлтора.
