Агентство нерухомості « Уманьдім» надає повний спектр професійних послуг від надходження заявки та підбору варіантів до укладення та юридичного оформлення угоди. Про нашу компетентність свідчать позитивні відгуки клієнтів агентства. Багаторічний досвід роботи на ринку, професіоналізм команди і досконале знання нюансів сфери діяльності закріпили за нашим агентством статус надійного партнера серед уманчан.
Звернувшись в агентство нерухомості « Уманьдім» за рієлторськими послугами, Ви можете бути впевнені, що угода буде проведена у відповідності з українським законодавством, в супроводі висококваліфікованих спеціалістів, в оптимальні терміни і за прийнятною ціною! Заощаджуйте свій час, кошти і убезпечте себе від прикрих помилок. Ми тут, щоб Вам допомогти.
В наш час ринок нерухомості - ринок достатньо цивілізований. Багато людей цінують свій час, вважаючи за краще вирішувати свої житлові питання, звертаючись в агентство нерухомості та оплачуючи його послуги. Отже зупинимось на основних етапах продажу.
- Оцінка квартири.
- Оголошення, реклама.
- Покази.
- Переговори з покупцем.
- Підготовка угоди і необхідних для неї документів.
- Укладення угоди: банк, підписання договору та його реєстрація.
- Прийом-передача квартири.
Оцінка квартири
Оцінка квартири - це одне з основних питань, тому що при помилковій оцінці квартира продається або дуже швидко, при цьому господар, природно, втрачає гроші, або затримується на ринку нерухомості, стаючи нецікавою потенційним покупцям, які в ній бачать якісь приховані недоліки.
Існує достатньо простий спосіб оцінки нерухомості – отримати дані від рієлторів. Або переглянути і вивчити газети і журнали по нерухомості, де друкуються оголошення про продаж житла, використовуючи так званий аналоговий метод. Тобто перегляд цін на квартири, подібній вашій по району, метражу, категорії будинку, стану. Але варто відмітити, що при особистій оцінці завжди присутній суб’єктивний фактор. Як правило кожному володарю квартири подобається його власне житло, важко помітити його недоліки, відповідно нелегко бути об’єктивним при визначенні його вартості. І ще є важливе зауваження що до використання цього методу. Ціна на квартиру заявлена в рекламних виданнях часто не відповідає фактичній ціні по якій ця квартира була куплена. Ніхто, крім господаря квартири, покупця і рієлтора, не знає її справжньої вартості, по якій вона була дійсно реалізована. Тому ціни на житлові об’єкти в рекламних виданнях і ціни справжнього продажу часто не співпадають. Крім того завжди необхідно пам’ятати про таке поняття, як торг.
Які ж фактори впливають на вартість житла? Їх багато, але варто виділити основні.
- Загальна площа квартири.
- Планування (суміжні або ізольовані кімнати, розміри кухні. Наявність допоміжної площі, наприклад комори, вбудованих шаф, антресолей, гардеробних; чи існує можливість перепланування).
- Розміщення (район міста, його екологія, престиж).
- Поверх (квартира,розміщена на першому поверсі, втрачає в середньому 10-20% від вартості, розміщена на останньому поверсі – 5-10% від вартості).
- Висота стелі (2,5м або вище).
- Наявність лоджії або балкона.
- Тип будинку (цегляний, панельний, блочний, монолітний).
- Перекриття в будинку (залізобетонне, змішане, дерев’яне).
- Загальний стан квартири, як давно був зроблений ремонт. ( На жаль, свіжий ремонт не оцінюється в повну вартість, але суттєво допомагає швидше реалізувати житловий об’єкт).
- Куди виходять вікна ( в двір, на вулицю, в тихий провулок, парк, на автомагістраль, на залізничну дорогу).
- Наявність підземного гаража, або стоянки поруч з будинком.
- Наявність домофона, охорони.
- Стан під’їзду, сусіди.
- Наявність автономного опалення.
- Кутове розміщення в будинку.
- Наявність телефонна.
Реклама
Без реклами квартиру продати дуже важко. Як рекламувати? Один із способів – подати оголошення в рекламне видання, або інтернет. Також можете розклеїти оголошення про продаж вашої квартири в дозволених місцях. Оптимальний спосіб – звернутись в агентство нерухомості, запропонувавши квартиру до продажу. Спеціаліст агентства нерухомості маючи відповідний досвід в проведенні рекламних компаній більш ефективно, на професійному рівні прорекламує вашу квартиру.
Настане час, коли хтось висловить вам своє бажання подивитисяквартиру. Декілька маленьких порад: знайте параметри вашої квартири; майте при собі хоча б ксерокопії правовстановлюючих документів; краще відповідати на поставлені запитання, ніж самому розповідати про квартиру, будинок, сусідах; під час показу уважно тримайте потенційних покупців в зоні вашої уваги, особливо в тому випадку, якщо ви проживаєте в цій квартирі; якщо під час перегляду покупці починають говорити про торг, краще уникнути обговорення цього питання, тому що психологічно то завжди краще зробити по телефону. Звісно показ квартири – це ціле мистецтво, яким досконало володіють професійні рієлтори.
Переговори з покупцем
Якщо ви отримали від покупця вигідну для вас пропозицію в усній формі, не поспішайте припиняти рекламу і покази. Усне побажання ще нічого не означає. Потрібно поставити питання про отримання передоплати, що в свою чергу буде вказувати на серйозність намірів про покупку. Рішення придбати вашу квартиру необхідно зафіксувати письмовою угодою. Якщо покупець не поспішає пов’язувати себе зобов’язанням, краще з ним не мати справи і продовжувати роботу. В письмовій угоді потрібно вказати адресу квартири, її ціну, термін продажу - укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна, фізичного (вивіз меблів і речей) вивільнення квартири, суму і умови внесення передоплати. Для продавця важливим є питання, як позначити отриману від покупця грошову суму: завдаток або аванс.
Тут існують деякі тонкощі. Якщо продавець підписує угоду про завдаток, то він повинен розуміти, що розірвання договору про наміри (договору попередньої домовленості), тобто відмова від продажу квартири цьому покупцю, передбачає повернення суми в подвійному розмірі. Якщо своє зобов’язання не виконає покупець і відмовиться купляти квартиру, то завдаток, який він дав продавцю, не повертається і є своєрідним матеріальним відшкодуванням господарю квартири за втрачений ним час. А аванс повертається завжди і в тому розмірі, в якому він був внесений.
Якщо продавець знайшов покупця без агентства нерухомості, переговори краще проводити на нейтральній території. Спробуйте підшукати таке місце, де можна почувати себе психологічно захищеним, спокійним.
Скажу з впевненістю, якщо продавець знайшов покупця, який прийшов з агентом з нерухомості (рієлтором), - то велика вдача. Професійний агент з нерухомості прикладе всі зусилля, щоб допомогти довести до кінця роботу по продажу (покупці).
Підготовка угоди і необхідних для неї документівЯкщо домовленості влаштували обидві сторони, для продавця починається збір документів в визначені терміни, як це продиктовано підписаною сторонами угодою. До списку входять, як правило наступні документи: правоустановчі документи, технічний паспорт на квартиру, або коротку довідку – характеристику, експертну оцінку об'єкта нерухомості.
1. Правоустановчі документи на квартиру. В залежності від способу отримання прав власності це може бути свідоцтво про власність на житло, свідоцтво про право на спадщину по закону або по заповіту, договір міни, договір купівлі-продажу, дарування, рішення суду та інші. Це головні документи на квартиру, і до них потрібно віднестися дуже відповідально. Інколи трапляються випадки, коли господарі квартир дуже впевненні, що з їх правоустановчими документами все в порядку. Але раптом в процесі розмови виявляється, що господар чогось не знав, чи то певних норм законодавства, чи щось не врахував, або не зробив. Наприклад відомий випадок коли в агентство нерухомості звернулась жінка з метою продати квартиру не маючи правоустановчих документів, але при цьому стверджувала, що вона являється спадкоємцем цієї квартири. На її думку підставою для цього було те, що квартира приватизована, вона в цій квартирі зареєстрована, а власника не стало. В дійсності жінка не оформила спадщину у відповідності із законодавством і звісно не отримала документи на право власності.
2. Технічний паспорт на квартиру. В бюро технічної інвентаризації (БТІ) потрібно отримати новий технічний паспорт на квартиру, або коротку довідку – характеристику. Вид документа в кожному конкретному випадку визначається індивідуально і виготовляється на протязі одного дня, семи днів, або одного місяця, в залежності від побажань замовника. Вартість послуги – відповідно термінам виконання. Чим швидше, тим дорожче. Для виготовлення даних документів потрібно надати в БТI правоустановчі документи на квартиру, паспорт, ідентифікаційний код, копії цих документів і технічний паспорт.
3. Експертна оцінка. У експерта замовити експертну оцінку об'єкта нерухомості. Ця послуга платна. В окремих випадках експертну оцінку можна зробити самостійно і звісно безкоштовно, маючи відповідні знання, бажання і електронний цифровий ключ.
4. Нотаріально завірена згода чоловіка (дружини) на продажу (покупку), якщо така потрібна до підписання угоди, або під час підписання угоди.
5. Крім вказаних документів в якості наполегливої рекомендації зазначимо, що до підписання договору купівлі-продажу продавцю варто зібрати довідки про відсутність заборгованості по комунальним платежам і зняти з реєстрації всіх хто мешкає в квартирі.
Процедура збирання документів інколи стає стомлюючою через наявність черг і незнання графіка роботи організацій, де їх отримують. Перш ніж починати збирання документів, дізнайтесь порядок роботи відповідних організацій. І пам’ятайте про людський фактор. Службовці, які видають документи інколи можуть помилятися. Перш ніж залишити ту чи іншу установу, уважно перевірте на отриманих документах відповідність прізвищ, адрес, площ, наявність дат, підписів і їх розшифровок, щоб у випадку помилки, не починати процедуру по збиранню спочатку.
Укладення угоди: банк, підписання договору та його реєстрація
Покупець і продавець визначають день зустрічі у нотаріуса. Приходити до нотаріуса обом сторонам потрібно з паспортами та ідентифікаційними кодами. Звісно покупець з грошима, а продавець з документами про право власності на квартиру, технічним паспортом, актами звірок. Якщо у кабінеті нотаріуса не можна скористатися лічильником банкнот, то по домовленості покупець і продавець перед візитом до нотаріуса можуть скористатися послугою банку «Перевірка достовірності банкнот і перерахунок готівки». Якщо одна із сторін перебуває у шлюбі то чоловік або дружина мають обов'язково бути присутні під час підписання угоди і дати згоду на продаж (придбання) квартири.
Далі нотаріус друкує текст договору купівлі-продажу на захищеному бланку, візує його і передає покупцю, а продавець отримує на руки копію договору на звичайному папері.
Варто знати, що ще доведеться заплатити за послуги нотаріуса. Цю суму, як правило між собою ділять продавець і покупець.
Прийом-передача квартири.
Після укладання угоди купівлі-продажу продавець отримує нотаріальну копію договору купівлі-продажу. Покупець отримує оригінал договору купівлі-продажу та виписку з єдиного Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію його як власника придбаної квартири. Тепер наступає наступний етап угоди – передача квартири. А цьому урочистому моменту передує фізичне звільнення квартири, тобто вивіз речей та меблів, якщо такі були в квартирі і так би мовити юридичне звільнення квартири, тобто постановка на реєстраційний облік продавця за новим місцем проживання, якщо він не встиг цього зробити до підписання угоди. В такому випадку необхідно попередньо домовитися про утримання невеликої суми грошей, щоб стимулювати продавця швидше робити ці кроки.
Відомо багато випадків, коли продавець і покупець в усній формі здійснюють процес прийому – передачі квартири, без підписання акта передачі квартири. Звісно то особиста справа продавця квартири. Але він повинен пам’ятати про те, що, якщо договір купівлі - продажу зареєстрований, гроші ним отримані, але акт передачі квартири не підписаний по будь – якій причині, у випадку, наприклад, пожежі або залива житлового приміщення, вся відповідальність лежить тільки на ньому, бувшому власнику. А якщо акт передачі підписаний обома сторонами, у випадку непередбачених обставин відповідає вже новий власник. Продавець, що поважає себе і покупця не лінується скласти акт передачі квартири - документ в простій письмовій формі, де сторони – учасники підтверджують своїми підписами, що квартира передана (отримана) в тому вигляді, в якому була на перегляді, крім того, передані (отримані) ключі від квартири, платіжні документи, які показують відсутність заборгованості за комунальні послуги.
Ще один важливий момент–вказати, що сторони здійснили взаєморозрахунки і не мають один до одного претензій. І рекомендація покупцю – взяти розписку від продавця про отримання грошей за продану квартиру.
Після цього тільки поздоровлення обом сторонам!
Все легко і просто. Але це тільки на перший погляд. А вдумливий і уважний читач розуміє, що підводні камені є і краще їх минути за допомогою професійного ріелтора. Адже ми не лікуємося самостійно у випадку захворювання, а поспішаємо до тямущого лікаря. Ось чому в «квартирному» питанні краще зателефонувати грамотному спеціалісту.
